Zaragoza avanza en la segunda fase del Plan Especial de Inspección de Edificios con la evaluación del 46% del ámbito de El Tubo

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El Ayuntamiento de Zaragoza mantiene una velocidad de crucero en su estrategia integral de regeneración urbana, prevención arquitectónica y dignificación residencial del Casco Histórico de la capital aragonesa. El consejero de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, Víctor Serrano, ha dado a conocer hoy el primer balance detallado de la evolución y los resultados técnicos obtenidos en la segunda fase del Plan Especial de Inspección de Edificios que se centra en el corazón del emblemático y turístico entorno de El Tubo. Los trabajos finalizarán este verano después de haber incrementado el área de análisis inicialmente prevista, que ha pasado de 17 inmuebles y solares a un total final de 42 fincas.

El dispositivo municipal, ejecutado de oficio por los técnicos del Servicio de Inspección Urbanística, inició sus inspecciones sobre el terreno el pasado 16 de junio de 2026, tomando el relevo tras la conclusión de los trabajos desplegados en el sector de Zamoray, Pignatelli y Cerezo. Con datos cerrados y verificados a final de julio, los inspectores municipales ya han girado visita a un total de 16 edificios y 3 solares en este entramado urbano de origen medieval. Esta cifra supone haber auditado ya el 45,95% del censo total del ámbito, que está integrado por 37 fincas y 5 solares

"El compromiso del Gobierno de Zaragoza con la seguridad arquitectónica, la salubridad y la protección del patrimonio en nuestro Casco Histórico es permanente y metódico. Tras intervenir intensamente en la zona de Pignatelli y Zamoray, hemos trasladado el foco del Plan Especial a las calles Cinegio, Estébanes, Libertad y Cuatro de Agosto, en pleno entorno de El Tubo", ha recordado Víctor Serrano. "Hablamos de un espacio cívico fundamental, de máxima afluencia ciudadana, comercial y turística, donde resulta indispensable adelantarse a la degradación física de los inmuebles, garantizar una seguridad estructural absoluta y evitar cualquier potencial afección sobre la vía pública", ha destacado el consejero.

PRIMEROS RESULTADOS
El análisis clínico de la edificación arroja por el momento conclusiones "altamente tranquilizadoras" respecto a la seguridad civil inmediata y la habitabilidad de la zona. El dato más sobresaliente es la ausencia total de medidas traumáticas de evacuación: hasta la fecha, no ha sido necesario decretar ningún desalojo entre los inmuebles inspeccionados. El trabajo técnico de catalogación segmenta las 16 edificaciones visitadas hasta ahora según su nivel de afección, evidenciando un parque mayoritariamente conservado o con necesidades de mantenimiento ordinario: hay 4 inmuebles (25% de los visitados), que presentan unas condiciones constructivas óptimas y cumplen de forma intachable con los estándares normativos de habitabilidad y ornato; otros 10 inmuebles (62,50% de los visitados) concentran deterioros menores derivados del paso del tiempo y del uso tales como desgaste de revestimientos, desconchados puntuales o filtraciones superficiales, sin afectación a la capacidad portante; para un inmueble se ha prescrito la necesidad de ejecutar reparaciones de grado medio para corregir anomalías constructivas acumuladas; y hay otro edificio que presenta deficiencias severas en su sistema estructural que obligan a acometer obras prioritarias de consolidación, si bien sin riesgo inminente de colapso ni necesidad de desalojo.

Asimismo, "en lo concerniente a la seguridad directa del peatón, únicamente uno de los 16 inmuebles visitados ha mostrado riesgo de afección hacia la vía pública, habiéndose tramitado ya por parte del servicio municipal las correspondientes órdenes cautelares de afianzamiento exterior", ha apuntado Serrano.

La evaluación técnica efectuada por el Ayuntamiento también está clasificando las lesiones constructivas detectadas y cuantificando su incidencia sobre el parque edificado del sector de El Tubo. En concreto, las humedades y las deficiencias en balcones y voladizos encabezan el listado de patologías, afectando cada una de ellas a 11 fincas. Estas cifras representan una incidencia del 68,75 % sobre el conjunto de edificios con daños evaluados y un peso estadístico del 29,73 % respecto al parque global de este ámbito. En un segundo nivel de prevalencia, las lesiones relativas a la conservación general inciden directamente en 9 inmuebles, lo que supone el 56,25 % de las fincas afectadas y un 24,32 % sobre el total del sector del ámbito evaluado.  

En lo que respecta a la estabilidad estructural y a la conservación de las envolventes superiores, la inspección técnica constata que las patologías en la estructura del edificio alcanzan a 8 fincas, lo que equivale a la mitad (50%) de los inmuebles con afecciones y a un 21,62% del total del ámbito. Por su parte, los daños identificados en cubiertas y la presencia de agentes xilófagos se registran en 6 inmuebles respectivamente, suponiendo una incidencia del 37,5% sobre los edificios con lesiones y un 16,22% sobre el total del ámbito en cada caso. Finalmente, si bien se han detectado deficiencias de menor alcance en 5 fincas (31,25% sobre los edificios y 13,51% del ámbito total), el estudio arroja datos positivos en términos de seguridad urbana: las situaciones de riesgo con posible afección se circunscriben de forma aislada a 1 única finca (2,70% del total) y se ha verificado una presencia nula de fibrocemento en la totalidad de las fincas del sector.

En este punto, adquieren un protagonismo importante las humedades (68,75%), cuya reparación en el entorno de El Tubo entraña dificultades técnicas excepcionales. Víctor Serrano ha pormenorizado las causas de este fenómeno: "Las humedades presentan aquí una especial complejidad de diagnóstico y tratamiento porque afectan de manera directa a bodegas antiguas de ladrillo y piedra ubicadas en los sótanos y subsuelos de las edificaciones históricas. Por otra parte, la dinámica hidrológica de estos muros ciegos se ve notablemente agravada por la presencia en el entorno de distintos solares vacíos, cuyos terrenos expuestos a la intemperie facilitan la infiltración y absorción de aguas pluviales hacia las medianeras colindantes".

VIGILANCIA DE FACHADAS Y CUBIERTAS
Por otro lado, la protección de la vía pública ha motivado también una exhaustiva revisión de las envolventes exteriores. Tanto la conservación de balcones  como de fachadas registran una alta tasa de incidencias, aunque en su inmensa mayoría se corresponden con temas leves como desconchados de enfoscados, oxidación en barandillas de forja o pérdida de recubrimientos superficiales, si bien la ordenanza municipal exige su inmediata subsanación para evitar el más mínimo riesgo de desprendimiento en calles de alta densidad peatonal.

De manera paralela, ellos informes municipales constatan la presencia de insectos xilófagos en el 37,5% de las fincas inspeccionadas. Al tratarse de edificaciones tradicionales que emplean de forma intensiva la madera en sus entramados de forjados y cerchas, la aplicación de tratamientos curativos y la sustitución de viguetas afectadas resulta imperativa. Asimismo, las patologías en cubiertas  y el envejecimiento de las redes de saneamiento e impermeabilización completan el cuadro de reparaciones requeridas. Es digno de mención técnica que no se ha detectado presencia alguna de fibrocemento en ninguna de las propiedades evaluadas hasta la fecha.

LA OBLIGATORIEDAD DE LA ITE
Del mismo modo, el trabajo de inspección ha sacado a la luz un cumplimienton desigual del deber registral de conservación por parte de los propietarios, ya que solo el 50% de las edificaciones visitadas (8 de 16) tiene en regla el registro de su Inspección Técnica de Edificios (ITE) favorable. 
"Destinamos recursos humanos, técnicos y económicos sin precedentes para auditar calle a calle, edificio a edificio, anticipándonos a los problemas antes de que devengan en situaciones críticas o situaciones de riesgo. Sin embargo, debemos recordar con total contundencia que el deber de conservación y mantenimiento de los inmuebles en condiciones de seguridad, salubridad y ornato es una obligación legal, exclusiva e ineludible de la propiedad privada", ha recordado Víctor Serrano. 

"Que la mitad del parque auditado en El Tubo carezca de la ITE favorable registrada es un déficit de responsabilidad que no podemos permitir en el corazón turístico de la ciudad. Vamos a actuar con máximo rigor administrativo, dictando las correspondientes órdenes de ejecución de obras y los requerimientos ITE preceptivos, al tiempo que ponemos a disposición de las comunidades todo el asesoramiento y la orientación técnica de los servicios municipales", ha aseverado Víctor Serrano.

LAS "MACLAS" Y EL BLINDAJE PATRIMONIAL
Más allá de los primeros resultados de las visitas técnicas, el Servicio de Inspección Urbanística ha puesto el foco en dos características morfológicas y legales que confieren a El Tubo una complejidad constructiva muy superior al de otras tramas urbanas de la capital. Por un lado, la configuración parcelaria de origen medieval de esta zona ha derivado en la existencia de edificaciones en "macla". Este concepto arquitectónico define la existencia de habitaciones, dependencias o volúmenes constructivos que se superponen, cruzan e incardinan entre diferentes fincas y propiedades registrales colindantes. Esta interpenetración arquitectónica exige que cualquier intervención de consolidación estructural o apeo deba plantearse y ejecutarse de forma mancomunada y rigurosamente coordinada entre las distintas comunidades de propietarios implicadas, imposibilitando los abordajes constructivos aislados o unilaterales.

Por otra parte, el sector de El Tubo no solo se encuentra dentro del Conjunto de Interés Cultural del Centro Histórico de Zaragoza (cuya salvaguarda es genérica para todo el casco antiguo como Bien de Interés Cultural), sino que el 81,25% de los edificios visitados (13 de las 16 fincas) goza además de un grado de protección patrimonial integral, arquitectónica o ambiental adicional y específico en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Esta figura legal obliga a que todos los proyectos técnicos de rehabilitación deban respetar escrupulosamente los materiales tradicionales, la morfología de las fachadas, las carpinterías originales y la volumetría del edificio, requiriendo proyectos especializados y tramitaciones precisas en materia patrimonial.