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• Antes de entrar a vivir: Contratos de Suministros
  

RETRASOS en la entrega

Las promotoras deben indicar en el contrato de compraventa una fecha de entrega de la vivienda, siendo frecuente que se establezca también en el contrato una prórroga de unos 3 meses mediante la cual la promotora y la constructora quedan autorizadas a retrasar la fecha de entrega.

Las obligaciones de un contrato de compraventa son recíprocas. Si, como comprador, has cumplido tus obligaciones (especialmente el calendario de pagos pactado en el contrato),podrás reclamar por el incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega.

Llegada la fecha de vencimiento, de la fecha originaria o de la prórroga, el comprador tiene derecho a exigir a la promotora una de estas dos opciones:

• El cumplimiento del contrato, es decir, la entrega de la vivienda
• La resolución del contrato, es decir, la devolución de todos los importes abonados más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

Además, en uno u otro caso, tienes derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios que te haya causado la falta de disposición de la vivienda en la fecha prevista, por ejemplo, lo pagado por el arrendamiento de otra vivienda durante el periodo comprendido entre la fecha pactada y la fecha real de entrega.

Para que proceda la indemnización es necesario probar la existencia de esos perjuicios, acreditar que la causa es el retraso, valorar económicamente los perjuicios y que el retraso sea imputable al vendedor, lo que significa que no procederá indemnización si el promotor logra demostrar que el retraso se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor.

GARANTÍAS y RESPONSABILIDADES

Vivienda nueva

El promotor ya te ha entregado tu vivienda y, en principio, todo parece estar conforme a los planos y el contrato de compraventa. Pero con el tiempo te encuentras con que los azulejos del baño se caen o que hay goteras o aparecen humedades en el techo o se hacen grietas en la fachada o no tienes el debido aislamiento acústico o que existen defectos constructivos, imperfecciones de acabado... ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?

La Ley de Ordenación de la Edificación establece unas garantías a favor de los compradores de vivienda de nueva construcción que cubren los distintos tipos de defectos, y establece unos plazos de protección de cada una de ellas.

Muy importante: Hay que tener en cuenta que el régimen de responsabilidades y garantías que aquí explicamos sólo es aplicable a las obras de nueva construcción o en edificios existentes cuya licencia de edificación se haya solicitado con posterioridad a mayo de 2000. Para averiguar la fecha de la licencia de edificación de tu casa, edificio o promoción, dirígete a tu Ayuntamiento, área de Urbanismo.

Si los defectos se presentan dentro de los plazos que vamos a ver a continuación, los profesionales que intervinieron en la edificación (promotor, constructor, arquitecto, director de obra, director de la ejecución de la obra, laboratorios de control de calidad, proveedores, etc.) tienen la obligación de repararlos sin cargo alguno para ti.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres tipos de defectos garantizados:

• a)Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio están garantizados por un plazo de diez años.
• a)Los defectos que impiden que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior de la vivienda o edificio o los defectos que producen deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una adecuada gestión de toda clase de residuos, tienen un plazo de garantía de tres años.
• Los defectos en elementos de terminación o acabado de las obras están garantizados por el plazo de un año, por el constructor.

La ley no relaciona caso por caso todos los posibles defectos que puede presentar una edificación pues la lista sería interminable. Así pues, es importante reflexionar sobre el tipo de defecto que padece tu vivienda y si es posible, encajarlo en alguna de estas tres categorías.

El Plazo en cada caso empieza a contar desde la fecha de recepción y aceptación de las obras. ¿Qué es la recepción de la Obra? Es el acto por el cual el constructor hace entrega de la obra al promotor y es aceptada por éste. Todo ello se recoge en un Acta que pasa a formar parte de la documentación de la edificación. En la generalidad de los casos, la recepción y aceptación se entiende producida transcurridos treinta días desde el Certificado Final de Obra.

Además de los plazos de garantía, la ley establece plazos para la reclamación. Así, hay que distinguir claramente el plazo dentro del cual se manifiestan los defectos del plazo del que disponemos desde ese momento para reclamarlos, que en todo caso es de dos años.

Por ejemplo, si a los cinco años el edificio presenta grietas y fisuras en toda la fachada, desde el momento en que aparezcan tenemos dos años para reclamarlos.

Vivienda de segunda mano

Si el edificio tiene más de 10 años puedes optar por anular la venta percibiendo del vendedor los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un perito.

El vendedor responde de estos defectos aunque no los conociera cuando vendió la vivienda, pero si conocía los defectos y no lo manifestó, deberá además indemnizarte los daños y perjuicios causados.

¡OJO! El plazo para formular la reclamación es el de seis meses contados desde la fecha de la entrega de la vivienda.

REFORMAS

Si vas a efectuar reformas en la vivienda que has comprado, debes solicitar en el Ayuntamiento el permiso de licencia de obra correspondiente. El tipo de licencia será distinta en función del tipo de obra. Por ejemplo, necesitarás una licencia de obra menor para renovar la instalación eléctrica, la de fontanería, poner calefacción, etc. Y necesitarás una de obra mayor si, por ejemplo, quieres tirar un tabique, o cualquier obra que modifique la estructura arquitectónica de la vivienda.

Estas licencias deberás solicitarlas en la Gerencia de Urbanismo (Edificio Seminario, Vía Hispanidad, 20). Tendrás que pagar una tasa y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que supone un 4% sobre el coste real de la construcción, instalación u obra. Los impresos necesarios puedes cumplimentarlos e imprimirlos en la dirección de Internet: www.zaragoza.es/ciudad/urbanismo.

Infórmate de las subvenciones a que puedes acogerte por Rehabilitación de Vivienda:

• El Ayuntamiento de Zaragoza ofrece ayudas técnicas y económicas a fondo perdido destinadas a la rehabilitación de viviendas de más de 40 años de antigüedad. Infórmate en Zaragoza Vivienda, C/ San Pablo, 48, tfno.901 101120 o en la web www.zaragozavivienda.es.
• El Gobierno de Aragón también otorga subvenciones para la rehabilitación de viviendas cuando la antigüedad sea superior a 30 años. Infórmate en Edif. Pignatelli, Paseo María Agustín, 36, puerta 3 o en www.aragon.es.

Las condiciones de las subvenciones pueden variar. Infórmate de las condiciones actualizadas antes de solicitarlas.

Antes de entrar a vivir: CONTRATOS DE SUMINISTROS

Antes de entrar a vivir tienes que poner a tu nombre los diferentes contratos de suministro con que cuente la vivienda (agua, luz, gas...). En el caso de que la vivienda sea nueva habrá que contratar dichos suministros asumiendo los gastos de contratación, pero si se trata de vivienda de segunda mano y los contratos están vigentes, bastará con solicitar un cambio de titular. Las gestiones las puedes hacer por teléfono, sin necesidad de desplazarte.

*Precios de 2011

La liberalización del mercado del gas y la electricidad permite acogerse a cualquiera de las empresas comercializadoras. Aquí te hemos indicamos las compañías designadas con Tarifas de Último Recurso (T.U.R.), que es una tarifa única para todo el territorio español, establecida por Orden Ministerial. En caso de querer acogerte al mercado libre, busca compañías y compara condiciones y precios.

*En el caso del teléfono e internet, puedes solicitar los servicios de cualquiera de las compañías telefónicas que actualmente se encuentran en el mercado. Ten en cuenta que en la contratación de tarifas de internet, en muchos casos a la cuota mensual habrá que añadirle el importe de la contratación de la línea telefónica (13,70 euros/mes)