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• ¿Qué es un Préstamo hipotecario?
• ¿Cuánto dinero me pueden dar?
• ¿Qué es el Plazo de Amortización?
• ¿Qué Tipo de Prestamos hipotecarios hay?
• ¿Qué son los Índices de Referencia? El Euribor...
• ¿Qué es la Cuota Mensual?
• ¿Qué son las comisiones?
• ¿Qué es eso de la T.A.E.?
• ¿Qué es la Clausula de responsabilidad hipotecaria?
• ¿Qué es una Subrogación?
• ¿Qué es la Novación?
• ¿Qué es la oferta vinculante?
• ¿Qué pasa si no pago?
• ¿Qué Documentos me van a pedir para solicitar un préstamo?

La mayoría de la gente no tiene el dinero necesario para poder comprar una vivienda y necesita recurrir a un tipo de préstamo específico que se denomina préstamo hipotecario y al que, de forma coloquial, conocemos como hipoteca. Normalmente la gente se preocupa por la búsqueda de la vivienda antes que por la de la hipoteca. Nosotros te recomendamos que atiendas a las dos cosas a la vez. Piensa que saber qué hipoteca te va a conceder el banco te permitirá estimar con cuánto dinero puedes contar para comprar tu vivienda y cuánto tendrás que pagar cada mes.

¿Qué es un PRÉSTAMO hipotecario?

Es un préstamo que otorga una entidad financiera en el que la garantía del pago es precisamente la vivienda. Dicho de otro modo, si no pagas el préstamo, el banco o caja embargará y subastará el piso para cobrar la deuda. Además, debes tener en cuenta que, si bien la garantía es la casa, la mayoría de las entidades exigen también la garantía personal de los prestamistas. Esto quiere decir que tú responderás también con el resto de tus bienes del pago de la hipoteca.

La entidad financiera cobrará unos intereses por este préstamo.

¿Cuánto dinero me pueden dar?

Se van a tener en cuenta 2 factores: el valor de tasación de la vivienda y tus ingresos.

El valor de tasación: La entidad financiera recurrirá a una sociedad de tasación que, tras examinar la vivienda, elaborará un informe en el que se detallará la situación del inmueble, la zona, si tiene o no garaje, trastero, la calidad de la construcción, sus instalaciones, la antigüedad y el estado de la vivienda. Conforme a estos criterios, y por comparación con el valor de otras casas de la zona, le asignará un "valor de tasación". El valor de tasación no tiene porqué coincidir con el precio que hayas pagado. Una vez conocido el valor de tasación puedes obtener un 80% de ese importe, aunque en algunos casos, si se ofrecen otras garantías adicionales (p.ej. incluir avalistas, es decir que otra persona firme asumiendo la deuda en caso de que no puedas pagarla) se puede obtener una cantidad mayor.

La tasación siempre se le cobra al cliente con independencia de que se conceda o no el préstamo.

Tus ingresos: El Banco examinará tu capacidad de endeudamiento. La norma general es que las entidades financieras no te van a dar un préstamo si la cuota que tendrías que pagar al mes supera el 30% o el 40% de tus ingresos netos mensuales.

¿Qué es el PLAZO DE AMORTIZACIÓN?

Es el período de tiempo pactado para la devolución total del dinero que te prestaron. A la hora de elegir el plazo de tu préstamo tienes que tener en cuenta:

• Cuanto mayor sea el período de amortización, menor será la cuota mensual, pero al final habrás pagado más intereses.
• Cuanto menor sea el plazo, pagarás más al mes, pero cuando acabes la hipoteca habrás pagado menos intereses.

¿Qué TIPO DE PRÉSTAMOS hipotecarios hay?

Según el tipo de interés que se aplique, los préstamos pueden ser:

• Préstamos a interés fijo: el tipo de interés que se pacte se mantiene inalterable a lo largo de la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual no sufrirá variaciones. Normalmente se fijan períodos de amortización no superiores a 20 años.
• Préstamos a interés variable: el tipo de interés sufre una revisión periódica según varía el índice al que va referenciado (Euribor, Mibor...) por lo que el interés puede aumentar o disminuir según lo hagan estos índices, y con él lo hará tu cuota mensual. El plazo de revisión del interés suele ser de 6 ó 12 meses y se tiene en cuenta el último índice publicado en el B.O.E. El plazo de amortización puede aumentar hasta los 30 ó 35 años, aunque también se tienen en cuenta otros factores, principalmente la edad.
• Préstamos mixtos: Se pacta un período de tiempo inicial durante el cual el tipo de interés es fijo. El resto del préstamo será a interés variable.
• Préstamos variables de cuota fija: el tipo de interés es variable pero se pacta una cuota fija de tal manera que siempre pagarás lo mismo. Si el tipo de interés sube o baja, lo que se hace es aumentar o disminuir el plazo de amortización.

¿Qué son los ÍNDICES DE REFERENCIA? El Euribor...

Si pactas un préstamo a interés variable, éste se fija a lo largo de su vida conforme a unos índices de referencia. Seguro que alguna vez has oído hablar del Euribor, del Mibor... También existen el I.R.P.H, el C.E.C.A. y Deuda Pública. Son unos índices objetivos que elabora el Banco de España mensualmente conforme a un procedimiento matemático y que se publican en el B.O.E.

Lo que sí debes saber es que a este índice de referencia se le sumará un diferencial, de manera que el interés de tu préstamo será la suma del tipo de interés nominal más ese diferencial. Por ejemplo, si tu diferencial es 0,75 y el euribor está en un 4%, finalmente el interés será 4,00 + 0,75 = 4,75%.

El diferencial suele ser bonificado (reducido) si contratas una serie de productos (depósitos, planes de pensiones, fondos de inversión, seguros de vida, compras con tarjeta...).

Valora el coste de estos productos y la necesidad que tienes de ellos para saber si te compensa la rebaja.

Además, debes tener cuidado con lo siguiente:

• En relación al índice de referencia:
• Si tu índice de referencia es el Euribor (que será lo habitual) no es aconsejable que el diferencial sea superior a 1% (que ya es mucho).
• Si es el tipo C.E.C.A. no debe aceptarse ningún diferencial
• Si es el I.R.P.H. tampoco debería aumentarse o, en su caso, no más del 0,25%
• En cuanto al MIBOR, dejó de ser índice oficial y sólo se utiliza en operaciones antiguas.
  
  ¡OJO con el índice de referencia, no te fíes de otros índices distintos a éstos, pueden tener trampa. Y, puestos a elegir, quédate con el Euribor que es el más barato.
• Es frecuente que el primer año te ofrezcan un interés inferior al del resto del préstamo. Fíjate bien y haz tus cálculos teniendo en cuenta el interés a partir del 2º año.
• Casi todas las hipotecas tienen fijado un interés nominal mínimo que será el que se aplique cuando la suma de tu índice más el diferencial sea inferior a este índice.

NEGOCIA TU DIFERENCIAL

¿Qué es la CUOTA MENSUAL?

Es la cantidad de dinero que tendrás que pagar todos los meses y que está compuesta del dinero que tienes que devolver (amortización de capital) más una parte de los intereses del período.

El cálculo de la cuota depende del importe del préstamo solicitado, del tipo de interés, del plazo y del sistema con el que se calcule la amortización. Actualmente, casi todos los préstamos del mercado se amortizan mediante cuotas constantes. En este sistema el tipo de interés se aplica sobre el capital pendiente, con lo que el importe de los intereses se va reduciendo de forma proporcional a medida que amortizamos capital. Si el préstamo es a interés variable, cada vez que se realiza una revisión se calcula una cuota constante con el nuevo tipo de interés, que será la que se pague hasta la siguiente revisión.

También se puede establecer un período de carencia al principio del préstamo. ¡Ojo! Durante este período sólo se pagan intereses pero no se amortiza capital. Algunas de las ofertas de hipotecas que puedes encontrar son las siguientes:

• HIPOTECA CUOTA CRECIENTE
  Esta hipoteca consiste en que cada año se sube el importe de la mensualidad en un determinado porcentaje (Por ej. el 2%, así el 1er año se paga 100 euros/mes, el 2º año 102 euros/mes, el 3º 104,04 euros/mes, etc. Esto suponiendo un interés fijo, si es variable como el Euribor cada año subirá el 2% + la subida (o bajada) del Euribor. Esta hipoteca hace pagar muchos más intereses a lo largo de la vida del préstamo porque al pagarse al final cuotas más altas se tarda más en amortizar el préstamo y se pagan más intereses ya que éstos se calculan sobre el capital pendiente
• HIPOTECA BONIFICADA
  Esta hipoteca sugiere la contratación de productos habituales para rebajar el tipo de interés (domiciliar las nóminas, recibos, seguros, tarjetas...) Sin embargo, cuando te obligan a contratar otros productos más caros puede dejar de ser interesante. Debes calcular el coste de los mismos y el ahorro que supone en tu préstamo hipotecario
• HIPOTECA APLAZADA
  Consiste en aplazar hasta la última cuota la devolución de gran parte de la deuda. Esta opción significa tener que afrontar en un único pago una cantidad difícilmente disponible.
• HIPOTECA JOVEN
  En los bancos ofrecen hipotecas para jóvenes con plazos de 40 años o más. Estos plazos hacen que se encarezca el préstamo en cuanto a los intereses que se pagan.

¿Qué son las comisiones?

Son unos gastos que el banco suele cobrar y que en el préstamo hipotecario son las siguientes:

Comisión de apertura: la suelen cobrar en el momento de la concesión e incluye los conceptos de gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo. Es un porcentaje sobre el total del capital que se solicita como préstamo.

Negocia su anulación o rebaja

Comisión de cancelación, parcial o total: se aplica si pagamos anticipadamente una parte (cancelación parcial) o la totalidad (cancelación total) del préstamo solicitado.

No dejes que te apliquen una comisión por amortización parcial: a ti te interesa ir amortizando partes del capital para ahorrar intereses.

A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Reforma del Mercado Hipotecario(diciembre 2007) las entidades de crédito no aplican una "comisión" sino una "compensación por desistimiento". Es un simple cambio de denominación que no evita que tengas que pagarla si no la negocias. Esta "compensación", en los préstamos a tipo variable no puede ser superior al 0,5% del capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años o al 0,25% en los años siguientes.

¿Qué es eso de la T.A.E.?

La T.A.E. es la tasa anual equivalente. Refleja el coste efectivo real del préstamo durante un año teniendo en cuenta el tipo de interés, las comisiones y la forma y tiempo en que se hacen los pagos. Se calcula a través de una compleja fórmula matemática.

La T.A.E. sirve para comparar ofertas de distintas hipotecas pero es un dato útil sólo en el caso de los préstamos a interés fijo. Para comparar diferentes ofertas es conveniente fijarse en todas las características de la hipoteca en su conjunto, en los plazos, comisiones, etc.

¿Qué es la CLÁUSULA de responsabilidad hipotecaria?

Conviene saber que una cosa es la cantidad de dinero que te prestan y otra es la cantidad de dinero por la que se responderá con la vivienda hipotecada. Esto es la responsabilidad máxima hipotecaria, y comprende el importe del principal, más los intereses ordinarios y de demora (que es el interés que tendrás que pagar si te retrasas en el pago) más los gastos y costas (gastos judiciales) que te cobrarán en caso de que no pagues tu préstamo.

¿Qué es una SUBROGACIÓN?

Por subrogación podemos entender dos cosas:

• Es habitual que la vivienda que vayas a comprar esté gravada con una hipoteca. En este caso, en lugar de contratar una hipoteca para pagar el precio de la vivienda y obligar al vendedor a cancelar la anterior, podemos subrogarnos en la hipoteca que ya está constituida de manera que nos convertiremos en deudores de ese préstamo.
  Ejemplo: quiero comprar una vivienda cuyo precio es 120.000 euros. Sobre ella existe una hipoteca de la que quedan por pagar 70.000 euros. En el momento de la compra se indicará que el precio es 120.000 euros de los cuales 50.000 se pagan en efectivo y los 70.000 restantes se pagan asumiendo el comprador el importe del préstamo. El banco también tendrá que estar de acuerdo con esta operación.
  Esta operación te hace ahorrar algunos de los gastos de constitución de la hipoteca pero hay que estudiar con detenimiento si te interesan o no las condiciones de ese préstamo y tener en cuenta, también, las comisiones y demás gastos por esta subrogación.
  
• La subrogación puede ser también el cambio de hipoteca de nuestra entidad financiera a otra que nos ofrezca mejores condiciones. En este caso, la subrogación supone un traslado del préstamo (con el capital pendiente, plazos, garantías y avalistas) de una entidad a otra, con las nuevas condiciones en lo referido al interés del préstamo y a las comisiones.
  Realizar esta operación conlleva también unos gastos, calcula si te merece la pena.

¿Qué es la NOVACIÓN?

Es un cambio de algunas de las condiciones de nuestra hipoteca. Puede suceder que, una vez transcurrido un tiempo, nos interese cambiar el tipo de interés que se nos aplica, el plazo de amortización o ampliar el capital. En este caso, podemos intentar negociar con nuestra entidad y si acepta nuestra petición se produciría una novación. Mira antes los gastos que te van a cobrar por este concepto.

¿Qué es la oferta vinculante?

Si la entidad decide concederte el préstamo emitirá una oferta vinculante que es un documento escrito que debe detallar todas las condiciones financieras previstas para el préstamo que solicitaste (tipo de interés, diferencial, plazo de amortización, comisiones...). Estudia detalladamente todas las condiciones y comprueba que puedes afrontar las cuotas mensuales. La oferta vinculante dura un mínimo de 10 días, plazo en que podrás examinarla y aceptarla o rechazarla.

¿Qué pasa si no pago?

Si te retrasas en el pago, la entidad te cobrará el interés de demora pactado y que suele ser muy superior al interés ordinario. Además, es habitual cobrar una comisión por la reclamación de cuotas no pagadas.

La falta de pago dará lugar a la ejecución judicial o extrajudicial de la vivienda:

• La ejecución extrajudicial implica que, sin acudir a juicio, la casa se pondrá en venta con la intervención de un notario.
• Por el contrario, la judicial dará lugar a un procedimiento judicial que acabará con la subasta del bien.
  El banco no se queda con la casa, ésta se vende por medio de una subasta al mejor postor. Con lo obtenido de la venta se salda la deuda con el banco; si sobra se entrega al deudor, si falta sigue existiendo la deuda por dicha cantidad.

¿Qué DOCUMENTOS me van a pedir para solicitar un préstamo?

Los documentos que normalmente deberás aportar para que estudien tu solicitud son los siguientes:

• Información de carácter personal:
  • D.N.I.
• Información sobre tus ingresos:
  Si eres trabajador por cuenta ajena:
  • las tres últimas nóminas
  • la última declaración de I.R.P.F.
  • el contrato de trabajo
  
  Si eres trabajador autónomo:
  • las declaraciones trimestrales de IVA e I.R.P.F.
  • la última declaración de I.R.P.F.
  • vida laboral, en su caso
• Información sobre la vivienda:
  • Nota simple del Registro de la Propiedad
  • Escritura de la vivienda del actual propietario
  • Contrato de compraventa o contrato de arras o señal

TEN EN CUENTA las siguientes recomendaciones:

• Sé previsor. Es difícil pero conviene que ahorres antes de decidirte a comprar una vivienda.
• Calcula, calcula y vuelve a calcular. Te sugerimos una tabla de gastos para que puedas hacer una estimación del dinero del que podrás disponer para pagar la cuota mensual de la hipoteca. Utiliza el simulador de hipoteca que te ofrecemos a través de la página web del Ayuntamiento de Zaragoza (Hipoteca Zaragoza Joven)
• Analiza bien todos los pros y los contras antes de seleccionar la hipoteca.