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Tu CONTRATO de alquiler
Ya te has decidido por una vivienda y has llegado a un acuerdo con el propietario. Es el momento de formalizar el contrato de alquiler, mediante el cual el propietario te cede el uso de un inmueble durante un tiempo determinado a cambio de una renta.
El contrato de alquiler puede ser oral o escrito. El oral puede demostrarse por medio de los recibos del pago de la renta; sin embargo, es muy recomendable formalizar el contrato por escrito (será necesario en caso de solicitar subvenciones, reclamaciones, etc...). Puedes hacerlo en cualquier papel, pero tienes a tu disposición impresos oficiales en los estancos. Tienen dos hojas, una para ti y otra para el arrendador, y la ventaja de que indican todos los datos imprescindibles para realizar el contrato.
Además en el estanco podrás adquirir los sellos para pagar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (p.e., para un alquiler entre 320 y 641 euros son 30,77 euros).
Todo contrato de arrendamiento debe especificar los siguientes extremos:
- Identificación de la vivienda objeto de alquiler (dirección completa especificando numeración del piso).
- Objeto del contrato (alquiler de la vivienda).
- Identificación del propietario y del futuro inquilino (nombre, apellidos y DNI)
- Renta: expresada en renta mensual o anual.
- Fecha de la firma o de la ocupación efectiva.
- Fianza.
- Cláusula de actualización de la renta.
- La repercusión de los gastos (gastos de comunidad, suministros, etc...)
- Si procede, un inventario de muebles y electrodomésticos.
La renta (precio)
La renta es la cantidad de dinero que pagas por ocupar la vivienda.
Será la que acordéis en el contrato por las dos partes. Salvo que decidáis otra cosa, el pago será mensual y se efectuará en los 5 primeros días del mes.
El arrendador tiene la obligación de entregarte un recibo o un justificante del pago, salvo que se realice por domiciliación bancaria, ya que en el comunicado del banco constarán todos los conceptos del pago. Si haces transferencia bancaria del pago añade un texto en el que se indique el concepto "alquiler" y el "mes" correspondiente. Este punto es importante, porque en caso de conflicto eres tú quien tiene que probar que la renta se pagó.
¿Me pueden subir la renta? La renta sólo puede adaptarse a la variación anual de los precios (IPC), y no cuando quiera el arrendador, sino en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando como máximo la variación del IPC durante ese año (puedes consultar este índice en el Instituto Nacional de Estadística, llamando al 976 590297 o entrando en www.ine.es).
Duración
Los contratos tendrán la duración pactada por las partes. Sin embargo, si la duración es menor de 5 años se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que tenga una duración mínima de 5 años. Si no deseas prorrogarlo deberás avisar al propietario al menos con 30 días de antelación.
Si en tu contrato no se ha estipulado un plazo de duración, éste será de un año, sin perjuicio del derecho a prórroga.
Existe una excepción a la prórroga obligatoria del contrato, y es cuando en el mismo se ha hecho constar de forma expresa que el arrendador tiene necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a su vivienda permanente.
Si a los 5 años del arrendamiento ni propietario ni inquilino hubierais notificado la voluntad de no renovar, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
¡Ojo! Presta atención, cuando vayas a firmar el contrato, a las cláusulas indemnizatorias de penalización por si no cumples el plazo pactado.
Fianza y visado
La fianza sirve para responder, una vez finalizado el contrato, de cualquier daño o desperfecto causado en la vivienda o en su contenido. Si éste no es el caso, la fianza se te devolverá cuando abandones el piso.
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el momento de firmar el contrato de alquiler tienes que entregar al propietario una fianza en metálico que equivaldrá a 1 mes de alquiler o a 2 meses cuando la vivienda esté amueblada.
El propietario tiene que visar el contrato y depositar la fianza en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato, que en Aragón es la Unidad de Fianzas del Servicio Provincial de Obras Publicas, Urbanismo y Transporte (Pº Pamplona, 12). La tramitación se realiza mediante cita previa, a través del teléfono 900 111999. Este visado es imprescindible si tienes intención de solicitar alguna subvención.
Aval
Algunos propietarios, para asegurarse el cobro pueden pedirte, siendo cada vez más frecuente, algún tipo de aval (personal, bancario..). El aval bancario es una cantidad que se paga al banco mensualmente y que, en el caso de que el inquilino deje de pagar, permite al propietario reclamar al banco directamente. El banco te cobrará una cuota mensual por este servicio que dependerá de tu relación con la entidad y de la cantidad que se avale.
Gastos
El propietario es el responsable ante la comunidad de propietarios de los gastos destinados al adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios. Hay que tener en cuenta que en el contrato se puede acordar que estos gastos correspondan al inquilino, pero debe hacerse constar por escrito, indicando el importe anual de los gastos.
Algo parecido pasa con los tributos. El propietario es responsable frente al Ayuntamiento del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero también puede pactarse que lo pague el inquilino (infórmate antes del importe ya que puede ser elevado). Si se pacta así, hay que poner en el contrato la cuantía exacta y la forma de pago.
Los gastos individualizables correspondientes a consumo de suministros (agua, luz, gas, teléfono...) serán siempre por tu cuenta.
Que no te metan un gol... No aceptes nunca la inclusión en tu contrato de una cláusula por la que corran por tu cuenta las derramas extraordinarias (p.e. una reforma de la fachada, la colocación de un ascensor, etc..) porque suelen ser cantidades elevadas.
