Ayuntamiento de Zaragoza

Juventud

Altavoz

Compra >> Antes de comprar: precio y tipo de vivienda

¿COMPRAR O ALQUILAR?

Esta es la primera pregunta que debes plantearte cuando has tomado la decisión de vivir por tu cuenta. Desde luego es una decisión sobre la que influyen muchas circunstancias personales: el ahorro conseguido, la estabilidad en el empleo, la zona donde se quiere vivir, las relaciones personales y otros tantos factores más que van a condicionar la toma de una decisión que generalmente te va a afectar durante muchos años.

En cualquier caso, antes de decidir entre comprar y alquilar es preciso que te hagas algunas PREGUNTAS BÁSICAS:

  • ¿Qué características me gustaría que tuviese la vivienda en que quiero vivir? (superficie, zona, servicios,...)
  • ¿Puedo acceder a una vivienda de similares características si compro o alquilo?
  • ¿Me compensa "meterme" en una hipoteca, comparando los gastos de la misma con el precio de alquiler? ¿y los gastos accesorios que conlleva la compra (escrituras, impuestos...)?

La compra de una vivienda es, posiblemente, la inversión económica más importante que vas a realizar nunca, por eso mismo conviene que tu decisión sea muy ponderada. Normalmente, no se trata de escoger la vivienda que tu querrías para vivir; sino que fundamentalmente vas a tener que escoger la vivienda en la que puedes vivir.

Una vez tomada la decisión, si tu opción es que quieres y puedes comprar una vivienda, lo primero que debes saber es que hay diferencias sustanciales, en cuanto a condiciones, ayudas y precio, si optas por una vivienda nueva o por una vivienda usada.

No es pues una decisión improvisada. La resolución de comprar una vivienda se toma con un cierto plazo. Se trata, sobretodo, de saber cuales son tus posibilidades económicas.

Ten en cuenta que si estás interesado en adquirir una vivienda protegida (vpo), al tener características diferentes a las viviendas libres, la información que debes obtener, los gastos que conllevará la operación, la hipoteca, etc, serán también diferentes.

En esta guía analizaremos las características y particularidades de la vivienda libre y te ofrecemos algunas pautas a seguir para encontrar una vivienda acorde con tus gustos y tus posibilidades.

ANTES de Comprar

Antes de lanzarte a ser propietario o propietaria, y teniendo en cuenta la inversión que vas a efectuar, tienes que pensar con visión de futuro y solicitar mucha información. Dedica todo el tiempo que sea necesario hasta tener las ideas bien claras. Para ello, te ayudará leer con calma estas primeras recomendaciones.

El PRECIO y otras cuestiones económicas

GASTOS

Cuando decides adquirir una vivienda y te planteas cuánto dinero vas a invertir, debes pensar en una serie de gastos que aumentan el precio propuesto por el vendedor.

Por un lado, en el momento de la compra tendrás que pagar aproximadamente entre un 10% y un 11% sobre el precio de la vivienda por todos los gastos asociados a la compra y a la constitución de la hipoteca (notaría, registros, impuestos,...). Se explica con más detalle en el apartado "coste total".

Por otro lado, mes a mes, al pago de la hipoteca se te sumarán otra serie de gastos que has de tener en cuenta a la hora de elegir:

  • Pregunta por los gastos de comunidad de la vivienda, así como por los de los anejos (p.ej: garaje o trastero).
  • Haz un cálculo de los gastos fijos que vas a tener (agua, luz, gas, teléfono/internet, calefacción, agua caliente, seguro de hogar,...). Ten en cuenta el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), más conocido como la contribución urbana. Pregunta en tu ayuntamiento o al anterior propietario por su importe.
  • Deberías calcular lo que supondría un aumento del tipo de interés de tu préstamo (según la evolución de los últimos 6 meses, por ejemplo)
  • Infórmate de posibles subvenciones o ayudas a la vivienda que otorgan algunas administraciones, tanto para compra como para rehabilitación (ver el apartado de Ayudas para la compra de vivienda).

AHORROS: Cuenta Ahorro Vivienda

La decisión de comprar una vivienda no se toma en un día, antes que nada es imprescindible contar con unos ahorros previos. Cuantos más ahorros tengas, más facilidades tendrás para obtener un préstamo, pagarás menos intereses, obtendrás unas cuotas más cómodas, etc. Una propuesta que te hacemos es ahorrar a través de una cuenta ahorro vivienda donde irás ingresando periódicamente la cantidad que estimes oportuna.

En tu declaración de la Renta podrás deducirte un porcentaje de las cantidades ingresadas anualmente, siendo 9.015,18 euros la cantidad máxima que se puede aplicar por persona y año. (el porcentaje aplicable a 2009 es 15% lo que supone una deducción de hasta 1.352,28 euros por persona).

Condiciones

  • Las cantidades invertidas sólo se puede destinar a comprar o rehabilitar una vivienda habitual.
  • Sólo se admite una cuenta vivienda por persona, aunque sí se permite abrir una cuenta entre dos personas.
  • No se puede domiciliar ningún pago en ella, debe ser una cuenta independiente de cualquier otra que tengas.
  • El importe ahorrado deberás destinarlo a la compra de tu vivienda habitual en un plazo máximo (generalmente de 4 años), de lo contrario hay que devolver las deducciones obtenidas y pagar los intereses de demora correspondientes.

Tengo UNA VIVIENDA PARA VENDER

En el caso de que vendas una vivienda con la intención de comprar otra, no te precipites, una buena venta debe estar planificada con el tiempo suficiente.

Puedes optar entre vender directamente a un particular o hacerlo mediante un intermediario. En este último caso, pregunta antes de nada por las comisiones.

Presta especial atención a los aspectos fiscales. La venta de la vivienda conlleva el pago de dos impuestos:

  • Por una parte, el impuesto municipal sobre el incremento de los terrenos urbanos, que muchos conocen como la plusvalía (pregunta en tu Ayuntamiento por su importe).
  • Y por otra, el I.R.P.F. En tu declaración de Renta deberás tributar por la ganancia patrimonial obtenida (valor de venta menos valor de adquisición). No obstante, si la venta corresponde a tu vivienda habitual y el importe obtenido en la venta lo reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual en un período no inferior a 2 años, la ganancia obtenida estará exenta y no tendrás que tributar por ella.
    • Para que se considere vivienda habitual debes habitarla en un plazo de 12 meses desde la adquisición y residir en ella durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo causas que exijan el cambio de domicilio, como el matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras causas justificadas.

¿QUÉ VIVIENDA quiero?

En primer lugar tienes que concretar qué vivienda buscas: nueva o de segunda mano, el tamaño, la zona... Visita todas las que puedas, cuantas más veas, mejor podrás comparar y al final elegir la más adecuada para ti.

Vivienda NUEVA

Una vivienda nueva o de primera mano es una vivienda que no ha sido transmitida nunca.

Puede comprarse sobre el plano, siendo un proyecto todavía, o en construcción. Estudia con detenimiento el plano y las calidades que figuren en el proyecto. No te dejes llevar por la primera impresión o por lo bonito que te presentan el plano o la representación virtual. Intenta imaginar cómo será realmente, las utilidades que puedes sacar a los espacios... no vayas a llevarte una sorpresa el día que te la entreguen. Además, y para ser más precavido, una vez entregada la vivienda comprueba que las medidas, la distribución de los espacios, los materiales empleados, etc, coincidan con el proyecto.

Toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta de viviendas debe ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, debiendo expresar si la misma está en construcción o concluida. Todos los datos recogidos en esa oferta, sobre la construcción, instalaciones, forma de pago, etc, serán exigibles, aunque no figuren expresamente en el contrato que luego realices. La publicidad es vinculante.

Es posible que puedas hacer determinadas modificaciones de acuerdo con tus gustos o necesidades de forma más fácil que cuando esté terminada la vivienda, sobre todo en el caso de obras que requieran algún tipo de permiso u otros trámites administrativos, por ejemplo, tirar un tabique. Pero, ten cuidado, pregunta el precio de las modificaciones que quieras hacer porque a veces es más barato hacerlas por tu cuenta una vez que tengas la vivienda.

En este tipo de compras es habitual adelantar algunas cantidades a cuenta al promotor. Normalmente, una cantidad a la firma del contrato de compraventa, unos pagos mensuales durante la construcción y otra cantidad a la entrega de llaves, quedándose pendiente de pagar, generalmente, el 80% del precio.

También es posible que la vivienda esté ya terminada, entonces podrás inspeccionarla directamente y ocuparla en el momento que quieras.

Vivienda de SEGUNDA MANO

Es una vivienda que ya ha sido transmitida en una o más ocasiones. Normalmente será una vivienda ya utilizada, pero puede darse el caso de que esté sin estrenar.

Al elegirla, hay que tener en cuenta su estado y posibles reformas, ya que después es más difícil reclamar los defectos que puedas encontrar:

  • Haz una primera revisión de las partes más visibles. Por ejemplo, comprueba el funcionamiento de persianas, cierre de puertas y ventanas, verifica la presión del agua en baño y cocina, pregunta por la potencia eléctrica contratada, por futuras obras de la comunidad...
  • Puedes encargarle a un profesional que te asesore acerca del estado de las instalaciones (tuberías, electricidad, gas...) así como de la estructura (vigas, pilares,...)

En función del estado de la vivienda podrás valorar mejor si el precio es adecuado o, en su caso, renegociar la oferta.

Otras características de la vivienda

Depende de tus necesidades o preferencias, pero en todos caso hay que valorar diversos aspectos:

  • Zona:
    Va a determinar tus condiciones de vida y el precio de la vivienda. Tienes que tener en cuenta:
    • Localización: puede ser en el centro de la ciudad, en un barrio, una urbanización, un barrio rural, un pueblo... Mira también si está en un lugar tranquilo, en zona de bares, si hay mucho tráfico o por el contrario está en zona peatonal, etc.
    • Servicios: medios de transporte, comercios, escuelas, centros de salud, lugares de ocio y esparcimiento, zonas verdes, posibilidades de aparcamiento...
    • Proyección urbanística: sería aconsejable que consultaras en tu ayuntamiento sobre los planes urbanísticos previstos para la zona que puedan afectar de algún modo a tu vivienda.
  • Tipo:
    Hay diversos modelos de inmuebles, deberías valorar las ventajas e inconvenientes que presenta cada uno: piso, ático, apartamento, estudio, adosado, unifamiliar...
  • Tamaño:
    Tienes que tener en cuenta las personas que vais a habitar la vivienda, analizando tanto los metros cuadrados de superficie de la vivienda como el número de habitaciones que necesitas.
    Por ello, es necesario que diferencies entre los siguientes conceptos:
    • Superficie útil: es la suma de las superficies de todos los habitáculos, sin incluir el grosor de las paredes (suele suponer un 15% menos que la superficie construida total) Debes saber que las terrazas abiertas computan por el 50% de su espacio y que los espacios exteriores no cubiertos no se consideran superficie útil.
    • Superficie construida: Es la superficie útil más el grosor de las paredes. Suele ser el dato que nos dan cuando vamos a interesarnos por una casa. A veces incluye la parte proporcional de los espacios comunes del edificio (portal, cuarto de contadores, etc)
    Otro aspecto a considerar, es si quieres garaje y trastero. Tendrás que informarte si están incluidos en la vivienda que compres o hay que adquirirlos por separado.
    En el caso de que vivienda sea nueva, si junto con ella compras una plaza de garaje, el tipo de IVA que se aplica es el mismo que el de la vivienda, generalmente el 8%. Pero si esa plaza la compras por separado o posteriormente, pagarás el tipo general de IVA, que es el 18%.
  • Calidad:
    La calidad se ve reflejada en los materiales y en los niveles de seguridad y solidez de la construcción de la vivienda. Hay diversos elementos que la miden:
    • Estructura. Puede ser de ladrillo, madera, metálica, hormigón. Asegúrate de su estado ya que pueden surgir defectos estructurales no apreciables a simple vista, como grietas, humedades, desniveles...
    • Suministros:
      • Calefacción: eléctrica, de gas, de aire caliente, de gasoil. Puede ser central o individual.
      • Agua caliente: también puede ser comunitaria o individual.
      • Gas: natural o butano.
      Infórmate bien acerca de las instalaciones que haya en la vivienda ya que el coste de los suministros formará una parte importante de tus gastos mensuales.
    • Calidad de puertas y ventanas, en función de varios aspectos:
      • Orientación, teniendo en cuenta que una orientación sur o sureste puede bajar la factura de la calefacción e incluso de la electricidad.
      • Ventilación: si hay suficientes ventanas, su tamaño, cómo están orientadas.
      • Aislamiento, tanto térmico como acústico, estado del tejado y de las bajantes, ventanas, persianas, ...
    • Instalaciones comunes:
      ¿Cuenta la vivienda con ascensor? En caso de que no haya, pregunta por la posibilidad de instalar uno y el coste futuro.
      Medidas de seguridad, si hay ventanas en la escalera y si tienen barrotes, puertas cortafuegos, equipos de extinción de incendios,...
    • Acabados. Debes observar la calidad y colocación de las baldosas, parqué, zócalos y molduras, así como el estado de las paredes, la pintura,...