Urbanismo
Estudio de Detalle (X135)
CONCEPTO
1.- El estudio de detalle es un instrumento complementario de ordenación pormenorizada, cuya finalidad se reduce a la precisión o el ajuste de determinaciones de rango menor de los planes urbanísticos, siempre que éstos prevean esa posibilidad y no se altere la calificación del suelo ni el aprovechamiento y, por extensión, el contenido del derecho de propiedad del ámbito a que se refiera.
2.- Por lo común, el estudio de detalle desarrolla las determinaciones del plan general en suelo urbano consolidado, del plan especial de reforma interior en suelo urbano no consoli-dado, o del plan parcial en suelo urbanizable.
3.- Su formulación puede venir obligada por el planeamiento al que desarrolla o responder a la voluntad de los propietarios de su ámbito.
4.- El artículo 67 de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, prohíbe a los estudios de detalle alterar el destino del suelo o incumplir las normas específicas que para su redacción haya previsto el planeamiento. Podrán establecer nuevas alineaciones y, además de los accesos o viales interiores de titularidad privada, crear los nuevos viales o suelos dotacionales públicos que precise la remodelación del volumen ordenado, sustituyendo si es preciso los anteriormente fijados, y siempre que su cuantificación y los criterios para su establecimiento estuvieran ya determinados en el planeamiento. En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.
TIPOS
El artículo 67 de la ley 3/2009 y el título IV del reglamento de desarrollo parcial de la ley urbanística en materia de organización, planeamiento urbanístico y régimen especial de pequeños municipios, aprobado por decreto 52/2002, de 19 de febrero, del Gobierno de Aragón, contemplan tres tipos básicos de estudios de detalle:
A.- Los que señalen alineaciones y rasantes que no afecten a la ordenación estructural ni disminuyan la superficie destinada a espacios libres, públicos o privados. Este tipo de estudios de detalle podrá comprender, a su vez, los siguientes contenidos:
- El establecimiento de dichas alineaciones y rasantes cuando el plan que se complete no las hubiera concretado en los viales ordenados.
- La adaptación o el reajuste de las alineaciones y rasantes fijadas por el plan de acuerdo con la realidad topográfica del terreno o las exigencias de las obras de urbanización. En ningún caso podrá alterarse el plan, ni reducirse la anchura de las calles o la superficie de los espacios libres públicos. En el caso de que se aumente la anchura del viario, ello no podrá suponer aumento del aprovechamiento de los edificios por aplicación directa de las normas u ordenanzas.
B.- Los que ordenen los volúmenes de la edificación de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. Este tipo de estudios de detalle podrá comprender, a su vez, los siguientes contenidos:
- La asignación concreta a las parcelas de los volúmenes edificables, cuando esa previsión no venga contenida en el plan.
- La reordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento.
- La definición del viario interior de acceso a los edificios que resulten de la ordenación o reordenación de volúmenes, como complemento de la red viaria definida por el planeamiento.
- El establecimiento de los viales o suelos destinados a dotaciones públicas que precise la ordenación de volúmenes, siempre que su cuantificación y los criterios para su establecimiento estuvieran ya determinados en el plan, y sin que se puedan suprimir ni reducir los previstos por éste.
Las determinaciones de este tipo de estudios de detalle no podrán dar lugar ni a un aumento de la ocupación del suelo, de las alturas permitidas o de los volúmenes edificables, ni a un incremento de la edificabilidad, ni a la alteración de los usos exclusivos o principales establecidos por el planeamiento.
C.- Los que determinen condiciones estéticas y de composición de la edificación que completen las establecidas en el planeamiento. Este tipo de estudios de detalle podrá com-prender, a su vez, los siguientes contenidos:
- La determinación de las condiciones de integración de las edificaciones proyectadas en su entorno.
- La determinación de las condiciones de intervención en los inmuebles del Patrimonio Cultural Aragonés o en los edificios catalogados por el planeamiento urbanístico, y en sus entornos. En este caso, el estudio de detalle se someterá a informe preceptivo y vinculante del organismo competente en materia de patrimonio cultural antes de su aprobación definitiva.
El plan general de ordenación urbana de Zaragoza y sus planes de desarrollo contemplan múltiples tipos específicos de estudios de detalle, entre los que destacan dos particularmente frecuentes, pertenecientes al tipo (B) de los establecidos por la ley 3/2009:
B.1. En las zonas de ordenación en manzana cerrada A1 y D, las normas del plan general posibilitan que, mediante un estudio de detalle, un edificio se eleve una planta más del máximo establecido con carácter general. Dicho estudio de detalle tendrá la finalidad de adecuar la altura del edificio a los colindantes existentes, evitando la aparición de medianeras vistas.
Cuando el solar sobre el que se promueva una elevación de altura sobre el máximo general según el ancho de calle linde a ambos lados con edificios que tengan, al menos, una altura igual a la que se pretende conseguir, podrá habilitarse la elevación de la planta adicional en las mismas condiciones que el resto de las plantas del edificio.
Cuando el solar linde a un lado con un edificio que tenga una altura, al menos, igual a la que se pretende conseguir, pero al otro sea limítrofe con un edificio cuya altura no supere el máximo establecido para el grado correspondiente según el ancho de calle, podrá habilitarse la elevación en una planta adicional en la parte de la superficie ocupable lindante con el edificio mayor, pero habrá de dejarse con la altura genérica una banda paralela al lindero con el edificio menor de anchura mínima igual a 2 metros.
No procederá la elevación del número de plantas sobre el máximo establecido según el ancho de calle cuando sólo se motive por la colindancia del solar con un edificio cuya mayor altura se deba a que forma esquina con una calle de anchura mayor (artículo 4.1.5 de las normas del plan general).
B.2. En áreas donde el planeamiento de desarrollo establezca limitaciones absolutas de aprovechamiento referidas a manzanas o parcelas concretas, y no utilice índices de edificabilidad y densidad relativos que permitan determinar la superficie edificable, la ocupación, el número de viviendas y demás parámetros aplicables según las dimensiones de la parcela, la partición de las áreas de referencia delimitadas por el plan para adjudicar los aprovechamientos, siempre que lo permitan las condiciones de parcela mínima, requerirá la formulación de un estudio de detalle que habrá de aprobarse previa o simultáneamente a la parcelación o reparcelación que lo motive (artículo 7.2.15 de las normas del plan general).
AGENTES
La formulación de los estudios de detalle podrá decidirla de oficio el Ayuntamiento, o instarse por la iniciativa particular, con las mismas condiciones que el resto de las figuras de planeamiento.
DOCUMENTACIÓN GENERAL
Los particulares podrán instar la formulación de un estudio de detalle presentando ante el Servicio de Información y Atención al Ciudadano la correspondiente solicitud, acompañada de la siguiente documentación:
Documentación Técnica
Tres proyectos técnicos, suscritos por técnico competente y visados por su colegio oficial. En caso de que el proyecto haya de someterse a informe del organismo competente en materia de patrimonio cultural, se presentará un ejemplar más del proyecto.
De acuerdo con el artículo 2.2.2,3º, de las normas del plan general, solamente se considerarán válidas las dimensiones de los solares que coincidan con la base cartográfica municipal. En caso de que el particular no las considere correctas, deberá instar su rectificación por el servicio competente en materia de información geográfica.
