Zaragoza concede otras 60 licencias en 2025 para reconvertir locales sin uso en 73 viviendas y suma ya con esta fórmula 207 nuevos pisos repartidos en 15 distritos

02 enero 2026

El Ayuntamiento de Zaragoza ha concedido en 2025 un total de 60 licencias para reconvertir antiguos locales sin uso en 73 viviendas nuevas. En 2021 se abrió esta posibilidad con la modificación 176 del PGOU, que un año después se actualizó para flexibilizar más la norma, y mediante las cuales ya se han aprobado un total de 147 expedientes que han generado 207 nuevas viviendas. De este modo, en el último año se han concedido el 35% de todos los nuevos hogares obtenidos con los permisos otorgados.

Así lo ha detallado el consejero de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, Víctor Serrano, quien ha desgranado los datos por distritos. "Este 2025 se han concedido licencias en 10 distritos de toda la ciudad, siendo Delicias (14 locales convertidos en 17 viviendas), San José (10 licencias para 11 pisos) y Las Fuentes (10 licencias para 11 pisos), las zonas donde más se han hecho este tipo de reconversiones". Mientras que si se analiza el cómputo global desde que en marzo de 2021 se abriera la posibilidad urbanística, encabezan la lista del total de 15 distritos y barrios rurales beneficiados, y de una forma muy significativa, Delicias con 33 locales reconvertidos, y le siguen San José con 28, El Rabal con 22, Torrero con 17 y Oliver-Valdefierro con 11.

"Hemos experimentado un crecimiento notable este año", ha manifestado Víctor Serrano, quien lo ha achacado a diversos factores. "Por un lado, la normativa ya se ha asentado y los ciudadanos y nuestros técnicos han cogido experiencia y agilidad en la resolución. Por otra parte, esta opción, en un momento de crisis por la falta de vivienda, es una excelente oportunidad de permanecer en los barrios tradicionales e incluso hacer proyectos desde cero más personalizados. Y, por último, la flexibilización de la normativa que hicimos en 2024 está demostrado ser muy útil y el ejemplo lo tenemos en un distrito como Las Fuentes, donde se ha pasado de tener sólo 2 licencias en estos años a sumar solo en 2025 un total de 8 de las que han salido 11 viviendas".

De hecho, también es significativo que el 51,7% de los permisos que se han otorgado este año se hacen a ciudadanos particulares y del resto en buena medida son a empresas de diseño, decoración y gremios, "lo que da cuenta del perfil de este tipo de usuario de este tipo de vivienda, alejado de grandes inmobiliarias y tenedores, y más enfocado en los ciudadanos que apuestan por residir en los barrios consolidados y tradicionales de la ciudad".

"Teníamos en la ciudad, según las estimaciones realizadas por el sector comercial, cerca de 1.800 locales vacíos, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, lo que producía un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana", ha explicado Serrano. Ante esta situación, "y siguiendo la tendencia urbanística europea de reaprovechar el patrimonio ya construido en la ciudad consolidada", Urbanismo se enfocó en "dar una nueva vida los edificios existentes y acomodarnos a las cambiantes exigencias del mercado y de la normativa para mantenerse en uso", ha apuntado el consejero Serrano. "Es una excelente herramienta urbanística, que se extiende por todos los barrios de nuestra ciudad, y que se adapta a las realidades cambiantes de la vivienda y de la escena urbana", ha apuntado Víctor Serrano.

 

CONDICIONES BÁSICAS

Las condiciones básicas para permitir este tipo de cambios de uso, que pueden consultarse a través de la página web del Ayuntamiento en las secciones de Urbanismo y Planeamiento, suponen la transformación de un local que lleve sin actividad un mínimo de 36 meses (3 años) y tenga una altura mínima de 2,5 metros. Además, deberán tener un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un local mayor de 140 m2, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados. Asimismo, se exigen una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial.

 

NOVEDADES INTRODUCIDAS EN 2024

No obstante, en 2024 se realizó una segunda modificación del PGOU para flexibilizar algunos aspectos de la normativa, tal y como demandaban los interesados que iniciaban estos expedientes como los propios funcionarios que los analizaban. Una de las prohibiciones era la de no permitir la conversión en calles de la malla básica de la ciudad (conjunto extenso de principales vías de la ciudad) y del mismo modo en las zonas saturadas. Si bien, los técnicos explicaron que "parece razonable no imponer una prohibición total a todas estas vías".

Por ello, se ha permitido desde este año en zonas saturadas cuando se haya reducido el número de los establecimientos existentes en las mismas en un porcentaje superior al 60% respecto del momento de dicha declaración, por entender que la simple aplicación de las distancias mínimas pueden garantizar una situación similar a la del resto de la ciudad. Así, en áreas como por ejemplo Zumalacárregui o Moncasi, se mantiene la declaración de zona saturada para la instalación de hostelería, pero se abre la posibilidad a que los locales vacíos puedan convertirse en viviendas si cumple con el resto de indicaciones básicas estipuladas. Esta medida sirve para afianzar el avance del comercio tradicional y los usos residenciales sobre las actividades que acarrean molestias sobre la convivencia vecinal.

Y, por otro lado, la conversión de locales ya no centra en si están o no calles de la malla básica. Se funciona con listados específicos y, como norma general, se permite en todas las vías que no estén especificadas. Sin embargo, en vías cuya calzada comprenda cinco o más carriles, la autorización estará siempre condicionada a la presentación de un estudio específico que acredite que los niveles de ruido diurno y nocturno en su interior satisfarán las condiciones impuestas por la normativa sobre contaminación acústica.

El listado de las calles estructurales donde siempre queda prohibido convertir cualquier local en vivienda son:

CENTRO HISTÓRICO: Alfonso I, Don Jaime I, San Vicente de Paúl, Manifestación/Espoz y Mina/Mayor, Coso, César Augusto, Conde de Aranda, Independencia.

EL TUBO: Mártires, Cinegio, Cuatro de Agosto, Estébanes, Libertad.

PLAZAS CÉNTRICAS: César Augusto/Pilar/Seo, San Bruno, Justicia, Magdalena, Ariño, Santa Cruz, San Felipe, San Pedro Nolasco, Sas, Sinués, Salamero, Carmen, Santa Engracia, Sitios, Portillo.

EL EJE DEL ENSANCHE DE LA CIUDAD:  Constitución, Gran Vía, la plaza de San Francisco y Fernando el Católico.

También quedan prohibidas en los ejes comerciales o áreas con planes especiales de ordenación de la actividad comercial:

EJES PRINCIPALES: avenida de Madrid, Delicias, Marcelino Unceta, avenida de Navarra, Pablo Gargallo, avenida de San José, avenida de Tenor Fleta, Miguel Servet, Compromiso de Caspe, Camino de las Torres, avenida de América, San Miguel, avenida de Goya y avenida de Cesáreo Alierta.

EJES SECUNDARIOS: Tomás Bretón, Pedro María Ric, avenida de Santa Isabel, Cortes de Aragón, León XIII, García Sánchez, Doctor Iranzo, paseo de Teruel, Salvador Minguijón, avenida de María Zambrano, San Juan de la Peña, Francisco de Vitoria, Reina Fabiola, María Agustín, avenida de Cataluña, Duquesa de Villahermosa, paseo de las Damas, José María Lacarra, Ildefonso Manuel Gil, Salvador Allende, San Vicente Mártir, Don Pedro de Luna, Santander, Méndez Núñez, Monasterio de Siresa, Pablo Iglesias, vía Universitas, San Ignacio de Loyola, avenida de Valencia, Hernán Cortés, paseo de Calanda, Jerónimo Zurita, avenida de la Jota, paseo de Sagasta, paseo de Cuéllar, Corona de Aragón, Lasierra Purroy y Sobrarbe.