Urbanismo propone la modificación 176 del PGOU para ampliar los usos de los locales vacíos en planta baja y frenar el deterioro urbano
06 July 2020
El Área de Urbanismo ha presentado una propuesta para la modificación 176 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el objetivo de flexibilizar los diferentes usos de los locales vacíos en la ciudad. De esta manera, los locales en desuso podrían destinarse a usos culturales, comunitarios o de espacios de creación; también como estacionamiento de automóviles y vehículos de movilidad personal (bicicletas, patinetes con motor...) en zonas densificadas donde las viviendas construidas no siempre cumplan con la dotación mínima de estacionamiento; para almacenes compartidos para distribución de mercancías o última milla; e incluso reconvertirlos en viviendas con plenas garantías de habitabilidad.
La propuesta de Urbanismo viene también a dar cumplimiento con el punto 263 del Acuerdo por el Futuro de Zaragoza donde se solicitaba precisamente "promover modificaciones normativas del planeamiento relativas a la ocupación de locales vacíos para diferentes usos". Así lo ha recordado el consejero de Urbanismo y Equipamientos, Víctor Serrano, quien ha explicado que a lo largo de la semana hay prevista una reunión con todos los grupos municipales para "presentar y analizar el proyecto de esta modificación del PGOU con el objetivo de alcanzar el máximo consenso posible, ya que los proyectos de ciudad exigen la implicación de todos y deben trabajarse desde el diálogo".
"La abundancia de locales en desuso, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, produce un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana, y supone también un despilfarro del patrimonio edificado que la ciudad no se puede permitir", ha incidido Serrano. "Debemos aprovechar los edificios existentes en el suelo urbano y acomodarnos a las cambiantes exigencias del mercado y de la normativa para mantenerse en uso. Si se reducen las construcciones desocupadas, podría impulsarse una densificación demográfica del centro histórico y de los ensanches anteriores a los años 60 sin necesidad de una densificación material e incluso disminuyendo el volumen edificado, calificando nuevas dotaciones públicas o esponjando calles y patios de manzana", ha avanzado el consejero de Urbanismo.
VIVIENDAS EN LOCALES
Una parte sustancial de la propuesta elaborada por Urbanismo se refiere a la transformación en viviendas de locales desocupados en planta baja, y para ello se proponen dos tipos de medidas. Por un lado, se facilita la transformación en aquellos casos en que es viable y convenga al interés general, reduciéndose, por ejemplo, la exigencia de elevación de la planta baja con respecto a la acera, que el PGOU fija en un metro para toda la planta a las piezas que linden con la calle, y estableciéndose condiciones más ventajosas para los locales que recaigan a dos calles. También se suprimiría la exigencia de elevación cuando entre la vía pública y el espacio interior de la vivienda haya un espacio libre privado.
Además, se proponer regular unas condiciones más favorables para los locales situados en edificios catalogados y en edificios anteriores a 1950 emplazados en las áreas más populares y menos comerciales del centro histórico, donde puede llegar a admitirse una menor elevación del forjado de suelo con respecto a la acera -con medidas correctoras para preservar la privacidad interior, como la disposición de vidrios traslúcidos por debajo de cierta cota- e incluso una altura libre algo menor de las viviendas.
Asimismo, se contemplan ciertas condiciones transitorias para viviendas destinadas a minusválidos que pueden encontrar ventajas en residir en una planta baja, en las que podría prescindirse de la elevación del forjado de suelo siempre que se garantizara que en futuras reformas puede elevarse este a la cota prescrita con carácter general. Se aclaran también las condiciones de los accesos a las nuevas viviendas de planta baja, que darán prioridad a la entrada desde los zaguanes que sirven a las viviendas de las plantas elevadas, pero que, en ciertas circunstancias, podrán utilizar nuevos zaguanes exclusivos, o incluso dar paso directo desde la calle a la vivienda, siempre que ésta cuente con un vestíbulo que garantice la privacidad de sus piezas vivideras.
Por otra parte, se pone especial cuidado y énfasis en evitar que las nuevas viviendas en planta baja tengan peores condiciones de habitabilidad que cualesquiera otras viviendas de la ciudad, previniéndose expresamente posibles problemas relacionados con la accesibilidad, la privacidad, la seguridad o el aislamiento frente al ruido. Se establecen además condicio-nes para lograr la mejor integración de las viviendas en el aspecto exterior del edificio y en el funcionamiento de los espacios públicos a que den frente.
Desde Urbanismo, ha señalado el consejero de Urbanismo, Víctor Serrano, "hemos prestado un especial interés en evitar la posibilidad de que las expectativas de uso residencial eleven el precio de los locales, dificultando aún más el mantenimiento de la actividad comercial, o el entremezclamiento desordenado de viviendas y usos comerciales u hosteleros en las mismas calles, con los consiguientes perjuicios mutuos". Para evitar estos efectos, la modificación 176 propone un plazo mínimo de desocupación de un local existente para admitir su transformación en vivienda; se han incluido normas de incompatibilidad entre usos, prohibiendo por ejemplo las nuevas viviendas en zonas declaradas saturadas; y se ha desarrollado un catálogo de calles y plazas en las que no se admite esa transformación, bien para preservar su actual dedicación comercial, bien por entenderse que no reúnen condiciones idóneas para el uso residencial de la planta baja por razones de ruido, excesivo tráfico rodado, etc.
NUEVOS PLANTEAMIENTOS
La propuesta de modificación 176 del PGOU contempla "otras medidas para facilitar la revitalización de barrios consolidados de la ciudad en futuros planes de desarrollo o en la gestión municipal cotidiana", ha explicado el consejero Víctor Serrano. Por ejemplo, contempla el acondicionamiento de locales de planta baja como estacionamiento de bicicletas y otros vehículos de movilidad personal, reduciendo la presión sobre las aceras y favoreciendo que su número aumente sin conflictos con el uso peatonal de estas.
A todo esto se suman otras posibilidades, como que en las áreas urbanas con déficit de plazas privadas de estacionamiento, los procedimientos aplicados hasta ahora para la instalación de ascensores amparen aumentos de superficie construida destinados a nuevos estacionamientos para residentes en el propio edificio o en sus inmediaciones. Esto permitirá retirar vehículos permanentemente estacionados en la vía pública y ganar espacio para el uso peatonal. De igual modo, podrán superarse los límites actuales de aprovechamiento para la mejora de la eficiencia energética de los edificios.
Además, esta propuesta de modificación planteada por Urbanismo también incluye poder dar a parcelas de suelo urbano consolidado la calificación de Vivienda de Protección Pública, hasta ahora empleada sólo en zonas de nueva urbanización, o la de Terreno de titularidad pública con transmisión del derecho de superficie, lo que permitiría a la Administración mantener la propiedad del suelo aun cuando enajene el suelo a particulares o a otras administraciones, siempre, en este caso, con retorno del suelo con todo lo construido al cabo del plazo fijado.
Por último, la propuesta incluye otras normas para facilitar al Ayuntamiento la obtención de suelo en zonas consolidadas, con destino que el planeamiento podrá dejar abierto a futuros espacios libres, zonas verdes, equipamientos o viviendas públicas de alquiler. Esto permitirá que en determinados barrios se califiquen suelos destinados a esos fines cuando surja la oportunidad -por ejemplo, en solares de larga duración o en construcciones abandonadas y problemáticas adecuadamente situadas-, reservándose para un momento posterior la decisión sobre su destino definitivo. Se regula además un nuevo tipo de dotación de reserva que el Ayuntamiento podrá reordenar luego mediante un sencillo estudio de detalle que delimite, en su interior, porciones destinadas a espacios libres, equipamientos, viario e incluso viviendas públicas de alquiler.
Abiertas estas posibilidades, el Ayuntamiento podrá impulsar, directa o indirectamente, no sólo la construcción de nuevas viviendas asequibles en los barrios centrales para fijar su población y atraer residentes jóvenes, sino también campañas de saneamiento gradual de las zonas más deterioradas de la ciudad, obteniendo nuevos espacios libres públicos, ampliando los patios de manzana o consiguiendo más suelo para equipamientos.
