El Ayuntamiento de Zaragoza ultima agilizar el PGOU para impulsar el suelo residencial y la vivienda pública en los barrios rurales

17 noviembre 2025

El Ayuntamiento de Zaragoza ultima una modificación del Plan General de Ordenación Urbana con el objetivo de impulsar y agilizar la construcción de vivienda en los desarrollos urbanos de los barrios rurales de la capital. Así lo ha avanzado este lunes el consejero de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, Víctor Serrano, quien ha explicado los avances de esta estrategia en el Consejo Territorial de Alcaldes de Barrio celebrado en la Casa Consistorial.
Los departamentos de Planificación y Diseño Urbano y de Ordenación y Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Zaragoza está ultimando el estudio de las medidas que podrían favorecer el efectivo desarrollo de los terrenos situados en los barrios rurales. "Se espera que la modificación facilite un desarrollo más ágil de las previsiones del plan general en cuanto a la ampliación del suelo urbanizado, especialmente en los barrios rurales, y a la construcción de viviendas protegidas", ha asegurado Serrano. 

"La planificación urbanística de la ciudad permitía construir teóricamente 18.088 nuevas viviendas en los barrios rurales, pero la realidad es que llevan dos décadas si desarrollarse por el elevado coste de urbanizar grandes áreas que estaban planteadas, porque hay que recordar que esa cantidad se diseñó desde una visión a principios de los años 2000 donde existía una burbuja inmobiliaria y un mercado que contemplaba grandes desarrollos urbanos", ha apuntado Víctor Serrano.
"En la actualidad, los altos costes de urbanización confluyen con la lentitud administrativa y lo que queremos es imprimir agilidad y plantear una dimensión menor de la carga urbanizadora para que sea una realidad la construcción de vivienda en nuestros barrios rurales, en la escala y dimensión que los propios núcleos y sus jóvenes demandan", ha añadido el consejero, quien ha recordado que "además, nuestros barrios rurales, ofrecen una calidad de vida muy atractiva pero sus jóvenes tienen que abandonarlos porque no hay oferta de vivienda". Por ello, con esta estrategia también se busca "abrir la vía a que el Ayuntamiento construya vivienda pública, protegida y asequible, en nuestros barrios rurales", ha añadido Serrano.

LOS OBSTÁCULOS ACTUALES
El PGOU de 2001 concibió los barrios rurales como polos de un desarrollo residencial desconcentrado y, al mismo tiempo, concebía las áreas de suelo urbanizable como oportunidad para subsanar carencias a veces importantes en las infraestructuras y los accesos a los barrios rurales, ya que si los promotores querían construir vivienda les implicaba tener que dotar a grandes áreas de terreno de servicios básicos como calles, aceras, alcantarillado, agua, electricidad y alumbrado público.
Es decir, se diseñaron planes de gran extensión y capacidad residencial, con el fin de que pudieran asumir costes de infraestructura general, pero sin embargo, los promotores de los planes aprobados no desarrollaron su capacidad por los altos costes.

Otro factor digno de consideración es el tipo de viviendas previsto en los planes. La revisión del plan general dio a la mayoría de ellos una extensión que favorecía la formación de tejidos residenciales de baja densidad que dentro del cinturón Z40 eran casi inviables; en los barrios, donde el valor del suelo es menor, el atractivo del tipo compensaría la mayor distancia al centro y armonizaría con la edificación tradicional y la inmediatez del campo. Pero el PGOU atribuyó a todas las áreas de suelo urbanizable no delimitado el mismo aprovechamiento medio máximo y no fijó densidad máxima ni edificabilidad real máxima. Ésto llevó a que los promotores optaran por tipos de edificación colectiva más parecidos a los de la periferia del núcleo central que a los tradicionales en los barrios rurales. Y la realidad es que quienes buscan pisos en bloques de vivienda colectiva de tipo convencional suelen preferir el núcleo central a un barrio rural. 

MEDIDAS PROPUESTAS DE NORMATIVA Y GESTIÓN
"Lo que queremos es reorientar el desarrollo de estas áreas hacia tipos que mantengan el atractivo de su localización, que aprovechen el potencial de la calidad de vida en los barrios rurales y sean una verdadera alternativa residencial a la ciudad central", ha apuntado Víctor Serrano. En resumen, "se requieren medidas normativas y de gestión que faciliten en los barrios rurales la promoción de desarrollos residenciales de tamaño proporcionado, que resuelvan los problemas de vivienda de algunos de ellos y no renuncien a la dotación de las infraestructuras necesarias", ha explicado el consejero de Urbanismo. 
Con todo esto, las propuestas que estudian y están ultimando los funcionarios de Urbanismo son de menor entidad, que pueden activarse acorde a la Ley de Urbanismo de Aragón y a la normativa municipal, pero que supondrán mayor facilidad y atractivo de desarrollo.
    1. Por un lado, se plantea la división de un sector en unidades de ejecución, es decir, dividir los sectores de suelo urbanizable, generalmente grandes, en unidades de ejecución de extensión moderada. Esto permitiría, por ejemplo, que áreas de intervención como la G86/6, en La Cartuja, podrían fragmentarse en porciones coincidentes con manzanas independientes y ejecutarse conforme se pudiera edificar, con costes de urbanización proporcionados a las expectativas de beneficio inmediato y reducidos.
    2. Por otro lado, se abordará el cambio de los sistema de ejecución. En los casos en que la propiedad no haya satisfecho los plazos de ejecución, que en estos 24 años de PGOU son todos, el Ayuntamiento de Zaragoza podrá valorar también la oportunidad de actuar directamente, sustituyendo el sistema de compensación (Junta de Compensación) por el de cooperación (los propietarios de un terreno ceden gratuitamente el suelo a la administración para que esta se encargue de ejecutar las obras de urbanización necesarias, para requerir después a los dueños los costes) o el de expropiación (el Ayuntamiento urbaniza, se queda el suelo lucrativo y puede vender parcelas residenciales para vivienda pública).
    3. En tercer lugar, se analizarán las cargas de urbanización. Una opción sería que el Ayuntamiento asumiera la ejecución inicial de las obras de infraestructura y, conforme se fueran desarrollando las sucesivas unidades de ejecución o los sucesivos sectores, recuperara la inversión en metálico o en cesiones de aprovechamiento superiores a las determinadas en origen, lo que pondría en su propiedad suelo urbanizado en el que desarrollar políticas públicas de vivienda.
    4. Y, por último, está la idea de las áreas polisectoriales. Es decir, que sectores de suelo urbanizable en la ciudad interior asuman cesiones de sistemas generales o costes de ejecución de infraestructura general en los barrios rurales, a cambio de elevar su aprovechamiento. Los sectores de barrios rurales que se beneficiaran de esta disminución de los costes de urbanización reducirían su aprovechamiento para acogerse a tipos residenciales de menor densidad, o cederían más aprovechamiento al Ayuntamiento.