Urbanismo

Descripción del Proyecto de Plan Parcial

Tres Proyectos Técnicos, suscritos por técnico competente y visados por su Colegio Oficial.

Documentación Técnica

Descripción

A) MEMORIA - PROYECTO
La memoria de los planes parciales incluirá, al menos, los siguientes contenidos:
1. Justificación de la conveniencia, oportunidad o procedencia de la formulación del plan parcial, de acuerdo con lo establecido en el plan general.
2. Exposición de todos aquellos aspectos de la situación actual que pudieran condicionar la ordenación y la ejecución, con el siguiente contenido mínimo:

Las características naturales del territorio, geológicas, geotécnicas, topográficas, hidrológicas, edafológicas y otras. Al describir su vegetación se tendrán en cuenta las especies, tamaño, edades y estado.
Los usos de los terrenos las edificaciones y las infraestructuras existentes, precisando, en su caso, el número de residentes y los puestos de trabajo que haya en la zona, el tipo de edificación, su calidad y estado, y las características, condiciones y capacidad de las infraestructuras.
Estudio de la propiedad del suelo, con descripción de servidumbres, arrendamientos y otros derechos indemnizables. Tanto este apartado como los anteriores harán referencia a los correspondientes planos de información urbanística.
En este procedimiento, se considerará que la superficie, posición y forma del sector son las establecidas en la base cartográfica municipal. En caso de disconformidad con esos parámetros, antes de la aprobación definitiva del plan deberá promoverse la corrección de esa base por el servicio competente.

3. Exposición y análisis de los objetivos y los criterios de la ordenación en función de las determinaciones del plan general, de la información urbanística verificada y de los estudios complementarios realizados. En este apartado, se hará mención expresa de las determinaciones vinculantes y orientativas del plan general y de cuantos ordenamientos pudieran afectar al plan parcial (directrices de ordenación del territorio, medio ambiente, carreteras, ferrocarriles, servidumbres aeroportuarias, eléctricas, hidráulicas¿)
4. Examen y análisis ponderado de las diferentes alternativas que pudieran plantearse por la extensión y entidad del plan, y justificación de que la elegida responde con ventaja a los objetivos planteados, de acuerdo con los criterios que se hubieran adoptado. Se acreditará que la solución propuesta constituye una unidad funcional conectada adecuadamente con las áreas colindantes, equilibrada en su dotación de equipamientos, coherente en su sistema de espacios libres e integrada con los tipos edificatorios que existieran en sus bordes.
5. Análisis de las circulaciones y, si procede, de la implantación de un servicio de transporte colectivo.
6. Como anejo a la memoria, se incluirá una síntesis cuantitativa de su contenido, expresada en forma de tabla o cuadro con expresión, al menos, de los siguientes extremos:

Superficie total del sector ordenado por el plan parcial.
Superficie de los sistemas generales que el plan general incluye o adscribe al sector.
Superficie del viario público ordenado por el plan parcial, cotejada con el mínimo exigido por el plan general.
Superficie de parques y jardines públicos ordenados por el plan parcial, cotejada con la de cesión obligatoria establecida por el reglamento de planeamiento y el plan general.
Superficie de las parcelas destinadas a equipamientos y servicios, diferenciándose los públicos y los privados, y cotejándose con las cesiones obligatorias establecidas por el reglamento de planeamiento.
Superficie total de suelos de cesión, desglosándose sistemas generales y locales.
Superficie total de suelos privados, desglosándose los del sistema de equipamientos dimensionada según módulos y el resto.
Superficie edificable, desglosada por usos y por manzanas, parcelas u otras unidades a las que se refiera la ordenación.
Índice de edificabilidad sobre superficie bruta del sector.
Índice global de edificabilidad destinada a usos lucrativos sobre superficie neta del sector, e índices pormenorizados de edificabilidad sobre superficie neta en las diferentes manzanas, parcelas o unidades de suelo a que se refiera la ordenación (cada una corresponderá a una zona pormenorizada en planos y normas urbanísticas).
Superficie destinada a espacios libres privados comunitarios (excluidos los espacios libres de ocupación de las parcelas).
Altura máxima edificable, desglosada por usos y por manzanas, parcelas u otras unidades a las que se refiera la ordenación.
Dotación de plazas de estacionamiento, cotejada con los mínimos normativos.

B) NORMAS URBANÍSTICAS
El plan parcial contendrá unas normas urbanísticas reguladoras de los usos del suelo y de la edificación pública y privada, y de todas las zonas contempladas por la ordenación, incluidas las de equipamiento. Las normas urbanísticas seguirán el modelo de las normas de zona del plan general, remitiéndose a sus definiciones generales y a las condiciones genéricas establecidas por éste para las zonas de edificación en manzana residencial cerrada, en bloque residencial abierto y en zonas de usos productivos.
Como mínimo, las normas urbanísticas del plan parcial contendrán los siguientes apartados:
1. Generalidades y terminología de conceptos, con remisión expresa al plan general.
2. Régimen urbanístico del suelo, con referencia expresa a cada uno de los siguientes extremos:

Calificación del suelo, con expresión detallada de sus usos pormenorizados.
Previsión de la posibilidad y las condiciones del desarrollo del plan parcial mediante estudios de detalle, con determinación de su ámbito, su alcance y, en su caso, sus normas de coordinación.
Parcelaciones.
Proyectos de urbanización.
En su caso, criterios de delimitación de unidades de ejecución y de establecimiento de sistemas de actuación.

3. Normas de edificación, con referencia a los siguientes extremos:

Condiciones de los edificios en relación con las vías públicas.
Condiciones comunes a todas las zonas, en cuanto a edificación, volumen y uso, con expresión de los permitidos, prohibidos y obligados, señalando para éstos últimos la proporción mínima exigida de higiene y estética, debiendo tenerse en cuenta la adaptación en lo básico al ambiente en que estuvieran situadas.
Normas particulares de todas y cada una de las zonas delimitadas en el plano de zonificación del plan parcial.

La regulación pormenorizada deberá incluir todas las condiciones de ordenación necesarias para el otorgamiento de licencias de edificación, salvo que se remitan a estudios de detalle aquellas que sean susceptibles de ello según la caracterización legal de esta figura.
Si la edificabilidad no se atribuye mediante índices relativos a la superficie de las parcelas, sino en forma de asignaciones absolutas de superficies edificables, las parcelas a las que se refieran habrán de venir definidas en el plan parcial; cuando, según la regulación que contenga el plan parcial, dichas parcelas fueran superiores al doble de la mínima, deberá preverse que su segregación o división futura se acompañará con la tramitación de un estudio de detalle en el que se determine la correspondiente distribución de edificabilidades.

C) PLAN DE ETAPAS
El plan parcial contendrá un plan de etapas para su ejecución, acorde con el plano correspondiente, en el que se haga corresponder una etapa por cada unidad de ejecución prevista, justificando su coherencia con las restantes determinaciones del plan, en especial con el desarrollo en el tiempo de la edificación y de las dotaciones y los elementos que componen las distintas redes de servicios, acreditándose que la previsión de creación y utilización de suelo urbanizado para la edificación vaya a acompañarse con la creación de las correspondientes dotaciones.
En cada etapa habrá de preverse:
1. El sistema de actuación elegido, que podrá ser diferente para cada unidad de ejecución.
2. Su duración, con establecimiento de plazos para la presentación a trámite del instrumento de gestión (plazos desde la aprobación definitiva del plan parcial) y del proyecto de urbanización (plazo desde la aprobación definitiva del instrumento de gestión o, en su caso, del plan parcial), para la realización de las obras de urbanización y la implantación de los servicios (plazo desde la aprobación definitiva del proyecto de urbanización), para la solicitud de licencias de edificación (desde la recepción provisional de la urbanización, salvo que se realicen ambas simultáneamente) y para la finalización de las obras correspondientes (plazo que puede remitirse a lo que indiquen las licencias).
3. Las obras de urbanización correspondientes, que se desarrollarán en un proyecto de urbanización unitario, sin perjuicio de que en éste se puedan prever distintas fases.
4. La puesta en servicio de las reservas de suelo correspondientes a los equipamientos que deban establecerse a medida que se urbanice.
5. La determinación de los niveles correspondientes a los distintos servicios de abastecimiento de agua, evacuación y suministro de energía eléctrica para que puedan ser utilizados los terrenos que se urbanicen sucesivamente.
Si el plan parcial prevé más de una unidad de ejecución, en el plan de etapas se determinará el orden de prioridades para su ejecución.
El plan de etapas podrá prever, justificándola adecuadamente, una alteración de sus previsiones temporales y espaciales, siempre que se mantenga la coherencia del plan, se cumplan las determinaciones establecidas y se garantice la ejecución y financiación del conjunto de sus previsiones.
Si resulta aconsejable, podrá establecer dos o más alternativas en cuanto a la realización en el tiempo de las determinaciones del plan parcial, expresando las circunstancias que hayan de motivar la elección de una u otra alternativa.

D) ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
El plan parcial contendrá un estudio económico y financiero en el que se exprese el coste aproximado de las obras de urbanización y de implantación de los servicios, y se indiquen las fuentes de financiación de su ejecución, ya sean públicas o privadas, justificándose su viabilidad.
La evaluación económica del coste de la urbanización detallará su coste de ejecución material aproximado, desglosado, al menos, en las siguientes partidas:
1. Movimientos de tierra.
2. Redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios.
3. Red de alcantarillado.
4. Redes de distribución de energía eléctrica y alumbrado público.
5. Red de gas.
6. Red de telecomunicación.
7. Pavimentación y señalización.
8. Arbolado, jardinería y acondicionamiento de espacios libres.
9. Mobiliario urbano y ornamentación.
10. Obras especiales contempladas por el plan parcial, tales como pasos a distinto nivel, desviación de redes de servicio existentes, etc.
11. Establecimiento de servicios públicos de transporte y recogida de basuras, si procede.
12. Evaluación, en su caso, de las indemnizaciones que hubieran de satisfacerse por derribo de construcciones, destrucción de plantaciones y otras obras e instalaciones que exija la ejecución del plan parcial.
Sobre el total del coste de ejecución material, se sumarán el beneficio industrial, los gastos generales (incluso honorarios facultativos por redacción del plan parcial, gestión, estudios de detalle y proyectos de urbanización) y la repercusión del impuesto sobre el valor añadido, obteniéndose finalmente el coste de la urbanización como la suma de todos estos conceptos.
Cuando, con ocasión de la ejecución del plan parcial, hayan de realizarse obras que correspondan a los sistemas generales previstos por el plan general, el estudio económico y financiero precisará su forma de financiación, distinguiendo los que hayan de asumir organismos o entidades públicas de aquellos que hayan de financiarse con cargo al sector.
Si para la ejecución del plan parcial se hubiera elegido el sistema de expropiación, el estudio económico y financiero contendrá, además, el cálculo estimativo de su coste, puesto en relación con la etapa en que se haya de realizar.

E) CONFORMIDAD DE LAS COMPAÑÍAS SUMINISTRADORAS
La documentación del plan parcial deberá incorporar la conformidad de las compañías suministradoras de agua, energía eléctrica, teléfono y gas, con expresión de la capacidad de las redes y de los plazos de conexión previstos.

F) PLANOS DE INFORMACIÓN
En los planos de información se reflejará la situación y el tratamiento de los terrenos en el plan general, así como su estado actual en cuanto a su morfología, construcciones, vegetación y usos existentes, y la estructura de la propiedad del suelo.
Para satisfacer los objetivos expuestos en el apartado anterior, la información gráfica comprenderá los siguientes documentos, referidos siempre al plano parcelario municipal:
1. Información urbanística sobre la situación y calificación de los terrenos en el plan general, expresada en los siguientes planos, que se redactarán a las escalas utilizadas en éste:

De situación en relación con la estructura orgánica del plan general (1/5.000).
De ordenación establecida en el plan general para el sector que se desarrolla y su entorno (1/2.000).

2. Información sobre el estado de los terrenos, en los planos siguientes, dibujados, como mínimo, a escala 1/2000:

Plano topográfico, con curvas de nivel de metro en metro.
Planos hipsométrico, hidrológico y edafológico, cuando sean precisos para una mejor interpretación del topográfico; se comprenderá la delimitación, cuencas y las áreas de humedad superficial.
Plano clinométrico, cuando sea preciso para la mejor interpretación del topográfico; se diferenciarán pendientes según intervalos del 5 por ciento.
Cuando sea pertinente, plano geotécnico, identificando las áreas en que puede haber problemas de cimentación.
Catastral, con expresión actualizada de las fincas y de sus cargas si las tuvieran, precisando linderos y superficies y numerándolas con las mismas identificaciones utilizadas en la memoria informativa; se grafiarán adecuadamente las acequias, los caminos y los elementos pertenecientes al dominio público que pudiera haber en el sector.
De edificaciones, usos, infraestructuras y vegetación existentes, con expresión de las superficies destinadas a los distintos usos, la altura de las edificaciones, las características de las vías, infraestructuras y vegetación; se precisarán los perfiles longitudinales de las vías y el alcantarillado que se conserven..

Todos los planos de información contendrán la delimitación del sector.

G) PLANOS DE ORDENACIÓN
Cuando correspondan a representaciones en planta, los planos de ordenación del plan parcial se realizarán sobre la base del plano topográfico rectificado, y contendrán en todos los casos la representación de la delimitación del sector y de la ordenación de su entorno, así como de los elementos preexistentes conservados. Como mínimo, se incluirán los siguientes, a escalas comprendidas entre 1/1.000 y 1/5.000, según la extensión y la complejidad de lo representado:
1. Plano de zonificación, que comprenderá la delimitación de las distintas zonas en que se divide el sector en razón de los tipos, las intensidades y los usos pormenorizados asignados, el sistema de espacios libres y zonas verdes, y las reservas de suelo para dotaciones y centros de servicio, todo ello en relación con la red viaria. Cada zona tendrá una signatura específica, junto a la que, en la leyenda, se expresará el nombre, la superficie, y el carácter público o privado de los terrenos; en el documento escrito correspondiente, se detallará una ordenanza para cada una de estas zonas. En el plano de ordenación se reproducirá el cuadro sintético de características de la ordenación incluido como anejo en la memoria informativa.
2. Plano de la trama viaria, diferenciando los tramos según su destino y tratamiento, y reflejando su enlace con la red de comunicaciones exterior al sector, las zonas de protección y las previsiones de distribución de calzadas y aceras, estacionamientos en la vía pública, arbolado, mobiliario urbano, organización del tráfico y demás determinaciones de interés; las alineaciones se definirán mediante la delimitación geométrica del trazado de las calles en planta, incluyéndose las pedestres; las rasantes definitivas se indicarán, al menos, en los puntos de cruce y en los cambios de dirección, si con estas determinaciones queda suficientemente definida la altimetría de la red de comunicaciones.
La planta del viario se acompañará con definición suficiente de sus perfiles longitudinales y transversales, representados a escala adecuada (1/200 a 1/500 en perfiles transversales; en perfiles longitudinales, 1/100 a 1/500 para las ordenadas, y 1/1000 para las abscisas).
La definición del trazado y las características de la red viaria se realizará suprimiendo las barreras urbanísticas que pudieran afectar a las personas minusválidas, de acuerdo con la normativa vigente.
3. Planos de las características de las zonas verdes y espacios libres públicos, con expresión de las curvas de nivel cada metro y representación, cuando sea relevante, de los perfiles del terreno, incluyendo las obras de explanación y acceso que pudieran ser precisas para mejorar su accesibilidad y funcionalidad.
4. Plano de esquemas de las redes de servicios, especificando el trazado de las redes y galerías de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios, red de alcantarillado, red de distribución de energía eléctrica, red de alumbrado público, canalización telefónica, red de conducción de gas y cualquier otra que se estime necesaria. Se incluirá la descripción de sus principales características.
5. Plano de ordenación de los volúmenes edificables (indicando alturas, envolventes, alineaciones, áreas de movimiento o cualesquiera otras determinaciones que procedan según el tipo de ordenación), viario interior, parcelación y espacios libres privados, en el que se defina el suelo vinculado a cada edificio y se diferencien los espacios libres privados comunales de los individuales. En el caso de que la ordenación contenga determinaciones vinculantes y orientativas, deberán diferenciarse nítidamente las unas de las otras, reflejándose en planos distintos y expresando en la carátula del segundo que su contenido no es vinculante. En el caso de que una parte de las determinaciones vinculantes se ordene con rango de estudio de detalle, de acuerdo con las facultades que asignan a esta figura la legislación y el planeamiento, deberán diferenciarse nítidamente, dibujándose en planos distintos, convenientemente identificados en sus carátulas, las determinaciones con rango de plan parcial (con delimitación de los ámbitos de ordenación mediante estudio de detalle) y las determinaciones con rango de estudio de detalle.
6. Plano de delimitación de las unidades de ejecución previstas en el plan de etapas, realizado sobre una base cartográfica en la que se representen la zonificación, la parcelación y los esquemas de servicio. Se indicará en el propio plano el sistema de actuación previsto. Si se plantea más de una unidad de ejecución, la división deberá representarse con toda precisión, indicando el orden de prioridad para su gestión.
7. Planos de imagen, de impacto sobre el medio exterior al sector, de detalle y cuantos otros fueran oportunos para la mejor representación y comprensión de la ordenación proyectada.

H) PLANES PARCIALES DE INICIATIVA PARTICULAR
Además de los documentos reseñados en los apartados anteriores, los planes parciales de iniciativa particular deberán contener un anejo a su memoria que incluya los siguientes apartados:
1. Acreditación de la voluntad de las personas que ejercen la iniciativa, que indicarán expresamente si son o no propietarios de los terrenos incluidos en el plan, y, en su caso, en qué porcentaje.
2. Justificación de la necesidad o conveniencia de la urbanización.
3. Relación de todos los propietarios afectados, con su nombre, apellidos y dirección postal actualizada; a cada propietario se le hará corresponder una clave coincidente con la empleada para identificar las parcelas en el plano catastral incorporado al plan parcial.
4. Modo de ejecución de las obras de urbanización, con indicación de los sistemas de actuación previstos y de las determinaciones en orden a la futura conservación de las obras y los servicios.
5. Compromisos entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquél y los futuros propietarios de parcelas, en orden, al menos, a los siguientes extremos:

Plazos de ejecución de la urbanización, coincidentes con los expresados en el plan de etapas del plan parcial;
Implantación de las obras de servicios y dotaciones, en su caso;
Conservación de la urbanización, expresando si correrá a cargo del Ayuntamiento, de los futuros propietarios de parcelas o de los promotores, con expresión en estos dos últimos casos del período de tiempo al que se extenderá la obligación de conservación, o bien de su carácter indefinido;
Cesiones de suelos de sistemas y de los que vayan a soportar el aprovechamiento lucrativo que legalmente corresponda al Ayuntamiento, y
Construcción, si se prevé, de edificios destinados a dotaciones comunitarias de la urbanización.

6. Garantía del exacto cumplimiento de dichos compromisos, por importe del 6 por ciento del coste que, según el estudio económico y financiero, resulta para la implantación de los servicios y la ejecución de las obras de urbanización; dicho importe deberá consignarse en forma de cantidad absoluta. Las garantías deberán prestarse antes de la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del plan parcial, en cualquiera de las formas señaladas en la legislación sobre contratos de las administraciones públicas.
7. Expresión de los medios económicos, propios y financieros, con que cuenten el promotor o promotores de la urbanización para hacer frente a sus obligaciones.
El documento en que se recojan estos compromisos habrá de venir suscrito por los promotores de la iniciativa urbanizadora.