Urbanismo
INFORMACION SOBRE PROYECTOS DE MODIFICACIÓN DE FACHADAS PARA CERRAMIENTO DE TERRAZAS Y BALCONES
Servicio de Información y Atención al Ciudadano
El art. 2.5.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana, relativo a la MODIFICACIÓN DE LAS FACHADAS DE LOS EDIFICIOS, ha sido objeto de modificación puntual con fecha de 8 de octubre de 2008, en los siguientes términos y para los siguientes supuestos:
NORMA GENERAL. Requisitos.
Las fachadas de los edificios no catalogados pueden ser modificadas por encima de la planta baja de acuerdo con proyectos de edificación redactados por técnicos competentes. El proyecto deberá estar referido al conjunto de las fachadas afectadas, siempre que garanticen la coherencia del conjunto arquitectónico que resulte, así como la de su relación con los edificios colindantes.
En edificios residenciales en régimen de propiedad horizontal, el proyecto técnico de modificación de fachadas debe haber obtenido la conformidad o acuerdo de la comunidad de propietarios, de acuerdo con las reglas contenidas en la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
El proyecto técnico de modificación de fachadas que se presente para su aprobación debe contemplar los cerramientos o acristalamientos de terrazas y balcones, siempre que los nuevos espacios cerrados satisfagan, en cuanto tales todas las condiciones exigidas por la normativa aplicable, tales como superficie de vuelo cerrado en relación con la fachada, características exigidas a los huecos a efectos e iluminación y ventilación de las piezas en que se abran, distancias, luces y vistas, etc. Deberán respetar, en todo caso, las limitaciones de superficie edificable, establecidas en las Normas Urbanísticas del Plan General.
Cerramientos en fachadas de Inmuebles Centro Histórico de la Ciudad.
En la zona B () del suelo urbano consolidado, el cierre de terrazas o balcones, sólo será admisible si se satisfacen las condiciones establecidas por las normas de ornato vigentes en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana. En esta zona, los proyectos técnicos de modificación de fachadas deberán obtener el informe favorable de la Comisión Provincial de Patrimonio Cultural, que condicionará tanto la solución de conjunto propuesta como su posible división en sectores o fases de obra para su ejecución.
Los nuevos cerramientos amparados en los proyectos técnicos solamente se admitirán en planos verticales que no sobresalgan de los planos envolventes de la fachada original. En ningún caso se autorizará por este procedimiento el cierre de superficies abiertas que no estuvieran cubiertas en el proyecto original de la obra de construcción del inmueble, tales como terrazas de áticos o balcones descubiertos.
Cerramientos existentes con anterioridad al proyecto conjunto.
Cuando el edificio cuenta ya con cerramientos añadidos al proyecto original de la obra por los propietarios individuales, el proyecto debe prever su supresión, sustitución o armonización con la fachada reformada que contemple el nuevo diseño de conjunto.
Cuando en el edificio objeto del proyecto de modificación de fachadas, se hubieran cerrado con anterioridad espacios abiertos a fachadas exteriores o interiores del proyecto original, dicho proyecto deberá referirse a las fachadas completas donde se sitúen, proponiendo el tratamiento de dichos cerramientos como supresión, sustitución o armonización la fachada reformada que contemple. En el caso de las fachadas exteriores y visibles desde la vía pública se considera fachada completa a estos efectos el plano de fachada o sucesión de planos de fachada que la compongan siempre que se sucedan sin interrupción por otros edificios.
En el supuesto que se prevea el cierre de terrazas o vuelos abiertos protegidos en el proyecto original por barandillas o antepechos que no fueran de fábrica similar al resto de las fachadas, el proyecto técnico de reforma debe contemplar su sustitución o integración en las galerías y miradores propuestos con la adecuación constructiva y arquitectónica que se exigiría en una obra nueva.
Supuestos de Edificabilidad agotada en el solar.
Cuando el edificio sobre el que se promueve un proyecto de modificación de fachadas que prevea el cierre de espacios abiertos hubiera agotado la superficie edificable que el planeamiento vigente atribuye al solar sobre el que se asienta el inmueble, la nueva superficie cerrada no puede superar, con carácter general, el 6% de la superficie construida en cada planta en el proyecto técnico de obra nueva, autorizado en su momento.
Este porcentaje (6%) limitará la totalidad de los vuelos y terrazas, interiores o exteriores, cerradas con posterioridad a la licencia original del edificio, a partir de proyectos aprobados de modificación de fachadas o por la vía de hecho, cuando impliquen la superación de la edificabilidad del solar sobre el que se asienta el inmueble, aunque los cierres se hubieran consumado en fases anteriores.
Excepcionalmente y por razones justificadas, tales como la integración de cerramientos preexistentes susceptibles de mantenerse, el porcentaje del 6% podrá superarse en plantas concretas del edificio, siempre que la totalidad de los cerramientos añadidos al proyecto original del edificio que impliquen exceso de edificabilidad no incluya una superficie superior al 6% de la construida en el conjunto de las plantas alzadas susceptibles de ampliarse con nuevos cerramientos.
Supuestos de superación de la edificabilidad máxima admisible.
Cuando la ejecución del proyecto técnico de reforma de fachadas implique sobrepasar la superficie edificable atribuida al solar por el planeamiento urbanístico, su aprobación requerirá la obtención por los interesados de la habilitación necesaria para la materialización de dicho exceso por el procedimiento previsto en las Normas Urbanísticas del Plan General sobre compensación de excesos o defectos de aprovechamiento en suelo urbano consolidado (art. 1.2.5.3). En el caso de que no vayan a ejecutarse en un primer momento todos los cerramientos previstos por el proyecto, los abonos correspondientes deberán realizarse por el promotor o promotores de cada fase de ejecución de acuerdo con el incremento de superficie edificable que en ella se hubiera de materializar.
En el caso de edificios anteriores a la Previsión del Plan General de Ordenación Urbana de 2002 que, sin estar fuera e ordenación, superen la edificabilidad atribuida por éste al solar que ocupen, la compensación determinada conforme a los criterios de las Normas se calculará sobre el incremento que suponga el proyecto de nuevos cerramientos con respecto a la superficie edificable autorizada en su momento.
Procedimiento de ejecución de los cerramientos contemplados en el proyecto técnico.
En patios interiores y fachadas no visibles desde la vía pública, se admitirá el cierre individualizado de espacios abiertos en la construcción original, siempre en ejecución del proyecto técnico de conjunto aprobado antes o simultáneamente a la autorización del primer cerramiento que lo desarrolle
En las fachadas visibles desde la vía pública, la ejecución de los cerramientos deberá ser conjunta o por los sectores o fases en que el proyecto técnico divida cada fachada, de forma que quede garantizada la coherencia arquitectónica del conjunto en todo momento; en este caso, el proyecto técnico deberá completar la división de la fachada en sectores de ejecución con un programa que especifique el orden en que éstos han de realizarse. A estos efectos, no se considerará admisible el cierre individualizado de vuelos abiertos integrados en series verticales o composiciones rítmicas horizontales.
Orden de ejecución de adecuación de fachadas al proyecto conjunto de diseño urbano.
En los edificios donde se hubieren realizado cerramientos desordenados de terrazas y galerías aparentes desde la vía pública, el Ayuntamiento, a través de la Gerencia de Urbanismo, podrá requerir de la propiedad su adecuación para ajustarlas a un proyecto técnico conjunto con diseño unitario.
Cuando impliquen superación del límite de superficie edificable establecido por planeamiento urbanístico, estas Normas sólo serán de aplicación en edificios de vivienda colectiva cuyo final de obra se hubiera certificado al menos cinco años antes de la fecha de presentación del proyecto de nuevos cerramientos en fachada.
INFORMACIÓN FACILITADA POR EL SERVICIO DE INFORMACION Y ATENCIÓN AL CIUDADANO:
Gerencia de Urbanismo. Ayuntamiento de Zaragoza
Edificio Seminario. Vía Hispanidad, 20, Planta Baja.
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