Ayuntamiento de Zaragoza

Juventud / CIPAJ

LO QUE DEBES SABER SI VAS A COMPRAR UN PISO

Tema: Alojamiento
Fecha: Marzo de 2006

SUMARIO

 

La compra de vivienda es, con toda probabilidad, uno de los mayores gastos a los que nos enfrentamos a lo largo de nuestra vida. Para comprar un piso, deberás valorar previamente tu situación económica actual y futura a medio plazo y ajustar la vivienda a tus necesidades y posibilidades. Debes tener en cuenta que existen varias opciones y que cada una de ellas tiene sus propias peculiaridades. Además, en el proceso de compra (antes, durante y después) es necesario recabar documentación y realizar diferentes pasos y trámites. Aquí te ofrecemos algunas pautas y consejos que te pueden ser de utilidad.

Las posibilidades de compra son básicamente tres: vivienda nueva (en plano, en construcción o ya construida), vivienda de segunda mano y VPO (Viviendas de Protección Oficial). Vamos a analizarlas con más detalle.

 

VIVIENDA NUEVA

Para buscar información, deberás acudir directamente a las diferentes promotoras que hay en el mercado y que suelen tener oficinas de venta en las mismas obras, o bien se anuncian en prensa. También puedes acudir a cooperativas, que suelen depender de sindicatos o entidades gestoras de cooperativas.

Es recomendable pedir condiciones en varias promotoras, ya que puede haber diferencias sustanciales en la misma zona geográfica para pisos de un tamaño similar. El RD 515/89, de 21 de Abril sobre publicidad de datos en promoción de viviendas establece la información a suministrar en la compra, venta y arrendamiento de viviendas, detallando los datos que deben existir a disposición del público y de las autoridades competentes. Los aspectos sobre los que deben informarte son básicamente:

  • Nombre, razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil
  • Los planos de emplazamiento de la vivienda (descripción del inmueble, superficie útil, superficie de suministros y servicios, así como de zonas comunes, medidas de seguridad contra incendios ...)
  • El plano técnico de la vivienda, en el que figure la superficie y distribución por espacios La inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad
  • El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), que protege a los propietarios y usuarios estableciendo los requisitos técnicos de la construcción
  • Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas Memoria de calidades sellada y detallada, indicando las categorías comerciales exactas del material que se va a emplear
  • El precio total de venta y la forma de pago
  • Si está prevista subrogación de hipoteca, datos de la misma
  • Garantías para las entregas a cuenta en caso de ser vivienda sin terminar
  • El plazo de validez de la oferta publicitada.

Si decides comprar tu vivienda a una promotora privada, debes exigirle una serie de documentos, entre los cuales se encuentran la licencia de obras y de primera ocupación del edificio, cédula de habitabilidad, inscripción del edificio en el Registro de la Propiedad, borrador del contrato privado de compraventa, plano de la vivienda, fotocopia del proyecto de obra, forma de pago y la fecha de entrega garantizada por escrito, entre otros.

Si es vivienda nueva en construcción o sobre plano, es necesario firmar un precontrato, ya que no se puede hacer escritura pública hasta que no esté terminada. Cuando la acaben y te entreguen las llaves, tendrás que acudir al notario para hacer las escrituras, que deben coincidir con el precontrato; después, una vez que hayas pagado los correspondientes impuestos, hay que ir al Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda.
Más información:

  • Suelo y Vivienda de Aragón, S.L. Pza. Antonio Beltrán Martínez (Edificio Trovador). Tel. 976 204 930.

Si compras la vivienda a través de una Cooperativa serás tú, junto con los demás propietarios, quien deberá actuar como promotor, ya que serás el beneficiario o perjudicado por la buena o mala gestión económica que se realice. Por ello, antes de firmar, debes exigir: los estatutos de la Cooperativa, el nombre de la entidad que lleve la gestión y fotocopia del contrato que le liga a la cooperativa, la relación de otras viviendas ya realizadas por la misma cooperativa o por las entidades que lleven la gestión (para poder informarse con los anteriores socios y usuarios), el certificado del Registro de la Propiedad, la fotocopia de los poderes del representante, el borrador del contrato, el plano y memoria de calidades de la vivienda, la entidad de crédito y cuenta garantizada y la forma de financiación.
Más información:

  • Unión Sindical de Comisiones Obreras (CC.OO.) Paseo de la Constitución, 12. Tel. 976 239 185. uaragon@aragon.ccoo.es  www.aragon.ccoo.es
  • Cooperativa de Viviendas de CC.OO. Valle del Ebro. Calle Santa Cruz, 8, bajos. Tel. 976 296 062. Fax: 976 299 754. Horario: lunes a jueves, de 9 a 13 y de 16 a 19 h; viernes, de 9 a 15 h. No es necesario estar afiliado al sindicato para solicitar vivienda. acescogescop@telefonica.net
  • Unión General de Trabajadores (UGT). Costa, 1, 1º. Te: 976 700 100. Fax: 976 700 208. agencias@aragon.ugt.org  www.aragon.ugt.org
  • Grupo Antonio Olmeda, S.L. Conde Aranda, 87, 1ª planta. Tel. 976 444 819. Fax: 976 432 504.Horario: lunes a viernes, de 9,30 a 13:30 y de 16:30 a 20 h. Gestionan cooperativa de viviendas de UGT. No es necesario estar afiliado para solicitar vivienda. marevalo@grupolmeda.com
  • GRUPO MRA - Cooperativa CNH Zaragoza. Sanclemente, 13, 1º Izda. Horario: lunes a jueves, de 9 a 14 y de 16 a 19 h; viernes, de 9 a 17 h. zaragoza@mra.es cooperativacnh@mra.es www.mra.es
  • Federación de Asociaciones de Barrio de Zaragoza (FABZ). San Vicente de Paúl, 26, 2ª planta. Tel. 976 393 305 - 291 273. Horario: lunes a viernes a partir de las 18 h. fabz@pangea.org   www.fabz.org
  • Registro de Autonómico de Cooperativas (INAEM). Avda. Alcalde Sainz de Varanda, 15, 3ª planta. Tel. 901 501 000 (horario: lunes a viernes, de 9 a 20 h.). Horario presencial del Registro: lunes a viernes, de 9 14 h. Tienen registradas las cooperativas más importantes que ofertan promociones de vivienda a nivel autonómico y en el podrás comprobar la fiabilidad de la cooperativa elegida. www.aragon.es
  • Registro Provincial de Cooperativas (INAEM). Avda. Cesáreo Alierta, 9-11, 1ª planta. Tel. 976 715 742. Horario: lunes a viernes, de 9 a 20 h. Tienen registradas cooperativas que operan únicamente en la provincia de Zaragoza.

 

VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Puedes adquirirla a través de un API (Agencia de Propiedad Inmobiliaria), de una agencia de intermediación o bien directamente a un particular. Se siguen las mismas indicaciones que para las ya construidas, pero interesa ver con un técnico el estado de conservación (grietas, funcionamiento de instalaciones, etc.).

Si la adquieres a través de un API o de un intermediario, tendrás que pagar al profesional sus honorarios (un porcentaje sobre el precio del piso) y él a cambio debe facilitarte toda la información y la gestión de la compraventa.

Si compras la vivienda directamente a un particular, deberás pedir en el Registro de la Propiedad una copia simple de la inscripción del piso para comprobar que no hay cargas pendientes (hipotecas no canceladas o embargos anteriores ...) y que el propietario es el titular de la vivienda. A él tendrás que pedirle un certificado de la Comunidad de Propietarios en el que conste que el vendedor está al corriente del pago de gastos de comunidad, así como del último recibo del IBI (contribución urbana). Acuerda las condiciones de pago. La mayoría de las veces, tendrás que entregar una señal a cuenta al vendedor y éste deberá darte un "recibí" en el que consten los datos del vendedor y del comprador y los datos identificativos del piso (incluyendo superficie útil, el precio total y la forma de pago). Esta señal a cuenta sirve para garantizar el contrato, y si al final te echas atrás en la compra, la pierdes (aunque si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolvértela duplicada).

 

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO)

Pueden ser viviendas antiguas o de nueva construcción. Su construcción es promovida directamente por diferentes administraciones y tienen una serie de requisitos de obligado cumplimiento en cuanto a precio, calidad y destinatarios. El plazo de duración de la protección legal depende del régimen legislativo en que se estableció y oscila entre 20, 30 ó 50 años. Suelen destinarse a unidades familiares cuyos ingresos sean inferiores a 5,5 veces el SMI (Salario Mínimo Interprofesional). Se destinan para ser domicilio habitual y permanente de los solicitantes y su superficie útil máxima debe ser de 90 m2 .
Lo primero que debes hacer es inscribirte en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida de Aragón. Los requisitos para solicitarlas son: ser mayor de edad o emancipado, tener necesidad de vivienda, que alguno de los miembros de la unidad de convivencia esté empadronado en Aragón y cumplir los límites de ingresos máximos y mínimos establecidos en cada caso. Puedes rellenar tu solicitud por teléfono o en la página web. La inscripción en el registro tiene una vigencia de dos años y de este registro se nutren los diferentes sorteos de VPO.
Más información:

  • TOC-TOC Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida de Aragón.Carlos Marx, 2-4. Tel 900 122 132 (con cita previa). Horario: lunes a viernes, de 8 a 22 h. www.viviendaragon.org

 

LO QUE DEBES TENER EN CUENTA

Por último, te damos algunos consejos que debes tener en cuenta a la hora de comprar vivienda, cualquiera que sea la opción elegida:

Antes de firmar el contrato debes comprobar:

  • La situación física de la vivienda (si es de segunda mano, es conveniente que te asesore un arquitecto o aparejador).
  • La documentación jurídica de la vivienda: certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente, que acredite que la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda.
  • La situación fiscal de la vivienda, mediante el recibo que acredite que se ha pagado la última anualidad del IBI (la contribución urbana), así como la situación de los gastos de comunidad mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente.

Financiación de la compra:

Tendrás que contratar un préstamo hipotecario y para ello es recomendable que consultes con diferentes entidades financieras y compares las condiciones de sus ofertas para poder elegir la que te resulte más ventajosa. El Servicio de Juventud del Ayuntamiento de Zaragoza pone a tu disposición el programa Hipoteca Zaragoza Joven, que te ofrece una financiación en condiciones preferentes y facilidades adaptadas a jóvenes.
Respecto a los gastos asociados a la compraventa, debes saber que incrementan la compra en un 10 % aproximadamente. Son básicamente: la notaría, el Registro de la Propiedad, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el AJD (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Más información:

Después de firmar la compraventa:

Es recomendable inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad, presentando la copia auténtica de la escritura de compraventa. Si la vivienda es nueva, se paga el IVA más un 1 % en concepto de Actos Jurídicos Documentados; si es de segunda mano, un 7 % en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Aunque no es frecuente, puede suceder que la vivienda presente "vicios ocultos", es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos, la ley fija como posibles responsables al vendedor, al constructor (durante los diez años siguientes a la construcción) o al arquitecto (si el fallo es de la dirección técnica de la obra).
Más información:

  • Servicio Provincial de Consumo (DGA). Cesáreo Alierta, 9-11. Tel. 976 715 244 - 715 243 - 900 121 212 (teléfono gratuito de información general). Horario: lunes a viernes, de 9 a 14 h.

 

AYUDAS Y SUBVENCIONES

Hipoteca Zaragoza Joven del Ayuntamiento
Es un producto financiero creado para facilitar a los jóvenes la adquisición de vivienda habitual, tanto nueva como de segunda mano. Los requisitos para solicitarla son: tener entre 18 y 35 años de edad, tener contrato laboral e ingresos suficiente para afrontar el pago. Las condiciones generales son básicamente las que siguen:

  • Oferta válida tanto para hipotecas ya constituidas como de nueva constitución. El plazo es hasta 35 años. Los tres primeros meses sólo se paga amortización; el resto, el Euribor anual + 0,39 o bien el Euribor + 0,45, según el porcentaje de financiación que se solicite.
  • No hay comisiones de apertura, amortización anticipada o cancelación, amortización parcial o cambio de garantías.
  • Se financia hasta el 80 % del valor de tasación o compra. Hay una financiación adicional hasta el 120 % (con garantía de avalistas).
  • El máximo de préstamo hipotecario asciende a 180.300 euros. El importe máximo a financiar se calculará aplicando un porcentaje de la suma de los ingresos brutos anuales. El porcentaje máximo que se puede dedicar al pago de la hipoteca al mes no podrá superar el 40 % de los ingresos netos.
  • Existen facilidades como aplazamientos y carencias (a petición del cliente) y responsabilidad hipotecaria de 130 % sobre el nominal.
  • Se requieren algunas vinculaciones con la entidad bancaria: domiciliación de la nómina y de los recibos básicos (luz, agua ...), suscripción de tarjeta de crédito o débito y contratación de seguro multiriesgo.

En este servicio se ofrece, además, asesoramiento sobre cualquier aspecto de vivienda (alquiler, compra, etc).
Más información:

  • Unidad Técnica Vivienda Joven del Ayuntamiento de Zaragoza. Servicio de Juventud. Pza. de San Carlos, 4. Tel. 976 721 871 (con cita previa)- 976 728 0/81. Fax: 976 721 841. Horario: lunes a viernes, de 9 a 14 h. viviendajoven@ayto-zaragoza.es

Ayudas a la rehabilitación de la vivienda (SMRUZ, Ayuntamiento)
Los beneficiarios de estas ayudas son los propietarios de edificios, viviendas o locales situadas en edificios que tengan en el momento de la solicitud más de 40 años y que reúnan una serie de requisitos de conservación, de habitabilidad, de cumplimiento de la normativa vigente, de ingresos de la unidad familiar y de valor catastral. Puedes consultar la Ordenanza municipal de Fomento a la Rehabilitación de Viviendas, publicada en el BOP de 23 de noviembre de 2001.
Estas ayudas son compatibles con las que otorga la DGA por rehabilitación. Más información:

  • Sociedad Municipal de Rehabilitación Urbana (SMRUZ). San Pablo, 48. Tel: 901 101 120 - 976 721 241. Fax 976 405 899. Horario: lunes a viernes de 9 a 17 h. smrgerencia@supervia.com   www.smruz.es

Ayudas del Gobierno de Aragón
El Gobierno de Aragón establece varias categorías de ayudas: Vivienda Protegida de nueva construcción, Vivienda ya construida y Rehabilitación de viviendas. Cada una de ellas tiene unos requisitos específicos referidos tanto al inmueble y a la vivienda, como a los solicitantes.
Más información:

  • Servicio Provincial de Promoción de Vivienda (DGA). Pza. San Pedro Nolasco, 7. Tel: 976 715 119. Horario: lunes a viernes, de 8 a 15 h. www.aragon.es
  • Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (DGA). Paseo Mª Agustín, 36 (Edificio Pignatelli). Tel: 976 714 000. www.aragon.es

 

DIRECCIONES DE INTERÉS:

  • Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Pza. Mariano Arregui, 8. Tel. 976 760 101. Horario: lunes a viernes, de 9 a 14 y de 16 a 18 h; sábados: de 9 a 14 h. www.registrodelapropiedad.org
  • Ayuntamiento. Pza. del Pilar, s/n. Tel. 010 (Información al ciudadano) Horario: lunes a viernes, de 8 a 15 h. www.ayto-zaragoza.es
  • Catastro de Zaragoza. José Luis Pomarón, 3. Tel. 976 486 520. Fax: 976 590 932. Horario: lunes a jueves: de 9 a 17:30 h; viernes, de 9 a 14 h. www.catastro.minhac.es
  • Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza. Don Jaime I, 18. Tel. 976 204 220 -204 223. Fax: 976 396 155. Horario: lunes a viernes, de 8 a 21 h. cabogados@reicaz.es   www.reicaz.es
  • Ilustre Colegio Notarial de Zaragoza. Pza. del Justicia, 2. Tel: 976 203 780. Fax: 976 203 781. Horario: lunes a viernes, de 9 a 14 h. info@colnotzar
  • Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria. Verónica, 1, local. Tel. 976 391 692. Fax: 976 396 358. Horario: lunes a viernes de 11 a 13 y de 16,30 a 19,30 h. coapiz@biapi.com  www.comprarcasa.com
  • Colegio Oficial de Gestores Administrativos Colegiados de Aragón y La Rioja. Madre Vedruna, 4, 2º Izda. Tel: 976 220 288. Fax: 976 210 618. Horario: lunes a viernes, de 9 a 13 y de 16 a 19 h. colgest9@gestores.net

CIPAJ, Centro de Información Juvenil.. Casa de los Morlanes. Plaza San Carlos, 4. 50001 Zaragoza. Tel. 976 721 818. cipaj@zaragoza.es