Contratación Pública

Enajenación mediante licitación pública, por permuta a cambio de obra, e la parcela C2 de las resultantes del Proyecto de Reparcelación del Area de Intervención F-51-3: Anuncio de adjudicación

Expte. 150.357/18

AL SR. CONSEJERO DE URBANISMO Y SOSTENIBILIDAD:

El Gobierno de Zaragoza, en sesión celebrada el 4 de mayo de 2018, acordó aprobar el Pliego de Cláusulas económico-administrativas y el Pliego de Cláusulas técnicas particulares que regirán la enajenación mediante licitación pública, por permuta a cambio de obra, con adjudicación a la oferta económica más ventajosa mediante una pluralidad de criterios, de la parcela C-2 de las resultantes del Proyecto de Reparcelación del Area de Intervención F-51-3 en el Barrio de La Jota de Zaragoza, con objeto de destinarla a la construcción de 160 viviendas protegidas de Aragón, en favor de Cooperativas de Viviendas, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los arts. 107.1 b) y 108 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, cumplimentando el destino previsto en los arts. 105.1 y 2 a) de dicho cuerpo legal.

Simultáneamente, en el apartado segundo del meritado acuerdo municipal, se convocaba licitación pública con adjudicación a la oferta económica más ventajosa mediante pluralidad de criterios, para la adjudicación de la referida parcela, advirtiendo a los posibles licitadores que el plazo para la presentación de proposiciones finalizaría el día 11 de junio de 2018.

Transcurrido el plazo legalmente concedido reseñado en el párrafo anterior, en fecha 25 de junio de 2018 se constituyó la Mesa de Contratación para el examen de la documentación administrativa correspondiente al sobre A, presentada por los oferentes a la licitación, así como para la apertura del sobre B (documentación técnica, económica y complementaria de la parcela C-2 del Area F-51-3).

A la presente licitación, únicamente se han presentado dos ofertas, que a continuación se detallarán, y respecto de las cuales se ha comprobado que la documentación administrativa presentada es correcta, ya que reúne todos los requisitos solicitados por los Pliegos, no siendo necesario su subsanación:
1.- Sociedad Cooperativa de Viviendas Cesaraugusto, Sociedad Cooperativa Limitada Valle de Ebro, Sociedad Cooperativa de Viviendas Nueva Ribera y Sociedad Cooperativa de Viviendas Alaset, quienes concurren a la presente licitación pública, en proindiviso, presentando una única plica.
2.- Sociedad Cooperativa Aragonesa Oroel 2008.

Asimismo, la Mesa de Contratación procedió a la apertura del sobre B, remitiéndose a los servicios técnicos municipales competentes para su informe, de acuerdo con los baremos establecidos en los Pliegos.

A tal efecto los Arquitectos Municipales designados para dichos trabajos, D. Javier Choliz Frutos (Jefe del Servicio de Licencias Urbanísticas) y D. Ramón Velasco Camina (Jefe del Servicio de Conservación de Arquitectura) han procedido al examen conjunto de la documentación contenida en el sobre B, redactando el informe técnico requerido en fecha 5 de julio de 2.018, haciendo constar que, habiéndose procedido a la baremación de las dos propuestas técnicas formuladas de acuerdo con el contenido de los Pliegos de Cláusulas económico-administrativas y técnicas particulares que rigen la enajenación, de forma pormenorizada y teniendo en cuenta cada uno de los apartados exigidos (A-Solución arquitectónica constructiva y técnica en general, B-Mejoras, C-Solución bioclimática y D-Estudio económico-financiero) se otorgan las siguientes puntuaciones:
La propuesta 1 formulada por las Sociedades Cooperativas de Viviendas Cesaraugusto, Valle de Ebro, Nueva Ribera y Alaset, ha obtenido una puntuación de 77,90 puntos sobre 100.
La propuesta 2 formulada por Sociedad Cooperativa Aragonesa Oroel 2008, ha obtenido una puntuación de 88,75 puntos sobre 100.

Con fecha 10 de julio de 2018 ha vuelto a reunirse la Mesa de Contratación, con objeto de dar cuenta a la misma del reseñado informe técnico, que refleja las puntuaciones obtenidas por cada una de las cooperativas oferentes, habida cuenta de lo cual se propone al órgano competente la adjudicación del contrato en favor de la Sociedad Cooperativa Aragonesa Oroel 2008 que ha obtenido la puntuación mayor (88,75 puntos sobre 100).

En síntesis, dicha propuesta obtiene una mayor puntuación en lo referente a la solución arquitectónica, constructiva y técnica en general (mejor tipología de las viviendas y fachadas, así como de los equipamientos en viviendas), mejoras (viviendas más grandes tanto para terceros como para el Ayuntamiento), solución bioclimática (mayores compromisos y mejor habilitación Passivhaus).

Desde un punto de vista jurídico se trata de la enajenación de bienes patrimoniales integrantes del patrimonio municipal de suelo que, únicamente, podrá efectuarse mediante licitación pública y ello resulta posible siempre y cuan­do se cumplimenten todos los requisitos legales y el acuerdo de enajenación se adopte por órgano competente todo ello a tenor de la legislación aplicable, constituida por el Decreto 347/2002 del Gobierno de Aragón a que se ha hecho referencia con anterioridad y Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba la Ley de Urbanismo de Aragón, en todo aquello que no se oponga al resto de la legislación, por tratarse de bienes integrantes del patrimonio público de suelo.

Así, el art. 111 del Decreto 347/2002 establece que la enajenación de Bienes del Patrimonio Municipal de Suelo se ajustará a su normativa específica prevista en su legislación urbanística.

Por otro lado la enajenación de bienes patrimoniales se regirán en su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones Locales.

No obstante lo anterior, dicho precepto quedó vacío de contenido, tras la entrada en vigor de Texto Refundido 3/2011, de 14 de noviembre, de la Ley de Contratos del Sector Público, que en su Art. 4.1, apartado p), excluía los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos..., que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.

A mayor abundamiento, el Art. 4.2 establecía que estos contratos se regularían por sus normas especiales, sin perjuicio de la aplicación de los principios de la legislación contractual para la resolución de dudas y lagunas que pudieran presentarse.

Dicho Texto Refundido 3/2011 de la Ley de Contratos del Sector Público, fue derogado por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público por la que se trasponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, aprobadas el 26 de febrero de 2014, cuyo art. 9.2 viene a reproducir en los mismos términos lo expuesto en los dos párrafos precedentes.

En consecuencia, resultará de aplicación la Ley Reguladora de las Bases del Régi­men Local de 2 de Abril de 1985, y el Texto Refundido de la Ley de Régimen Local, así como las normas de De­recho Privado, especialmente el Código Ci­vil, en cuanto a los efectos y ex­tinción del contrato que tiene naturaleza privada.

Por lo que respecta al procedimiento de enajenación, resulta de aplicación el art. 107.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, en virtud del cual el régimen de disposición de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo destinados a usos residenciales de vivienda protegida exige licitación pública con adjudicación a la oferta económica más ventajosa mediante pluralidad de criterios, que se regula pormenorizadamente en el art. 108 de dicho cuerpo legal.

En consecuencia, procede la aplicación de lo previsto en el art. 108 del indicado Texto Refundido de la Ley Urbanística de Aragón que regula la cesión onerosa mediante licitación pública con adjudicación a la oferta económica más ventajosa mediante una pluralidad de criterios, a cuyos efectos los Pliegos Económico Administrativos redactados para enajenación, conceden importancia no a la oferta económica, sino a las características y diseño arquitectónico y aspectos bioclimáticos de la vivienda protegida que se construirá en la parcela objeto de enajenación, parte de las cuales habrán de ser entregadas en especie mediante permuta a cambio de obra una vez construidas al municipio.

En todo lo relativo a la presentación de proposiciones, la constitución de la Mesa de Contratación así como a la adjudicación del contrato, aunque no resulta de aplicación directa la normativa de contratación de las Administraciones Públicas, al tratarse de contratos excluidos de dicho ámbito, se ha considerado conveniente mantener, en la medida de lo posible, dicho procedimiento, con el fin de garantizar una mayor publicidad y concurrencia en la presente licitación pública.

Desde un punto de vista urbanístico, nos encontramos ante la ena­jenación de bienes patrimoniales pertenecientes al patrimonio municipal del suelo, adquiridos por la Corporación Municipal como consecuencia de la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación.

El patrimonio municipal de suelo viene regulado en los art. 103 a 117 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio del Gobierno de Aragón por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, tanto en lo relativo a su organización como a su destino y disposición, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 51 y 52 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación Urbana.

Con carácter general el apartado 1 del art. 105 de la legislación urbanística aragonesa, establece el destino de los bienes que integran el patrimonio público de suelo, que no provengan de cesiones obligatorias y gratuitas de aprovechamiento urbanístico previstas en la legislación básica, que podrá ser no solo los previstos en el apartado anterior (construcción V.P.O., etc.), sino además otras iniciativas de interés público o social que comporten la generación de empleo y actividad económica, tal y como sucede en el presente supuesto.

A mayor abundamiento, el apartado 2 de dicho artículo enumera los destinos específicos del patrimonio público de suelo, dentro de lo establecido en los instrumentos de planeamiento y dentro del marco de la normativa básica estatal, entre los que se incluyen en la letra a),"la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública", tal y como sucede en el presente supuesto, toda vez que el precio de enajenación se obtendrá en especie mediante la entrega al municipio de vivienda protegida de Aragón terminada en el denominado bloque R-6, con capacidad para la construcción de 36 viviendas que incrementarán el patrimonio municipal de vivienda.

En el mismo sentido, el vigente art. 52.1 del Real Decreto Legislativo 7/2.015, de 30 de octubre, por el que se aprueba al Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana señala que, "los bienes de los patrimonios públicos de suelo ¿ deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección publica. Podrán ser destinados también a otros usos de interés social..." 

De todo ello puede inferirse que se plantea la enajenación, habiéndose elegido el procedimiento de cesión onerosa mediante licitación pública con adjudicación a la oferta económica más ventajosa, en la que se conjugan una pluralidad de criterios para la adjudicación del adjudicatario, como son el precio, la solución constructiva y el estudio financiero de la promoción a ejecutar sobre la parcela que se enajena, satisfaciéndose el importe de la venta en especie, mediante la construcción y entrega al municipio de un bloque de vivienda protegida terminada.

Consecuentemente con todo ello, en el presente supuesto procederá proponer al órgano competente, la adjudicación del contrato en favor de la Sociedad Cooperativa Aragonesa Oroel 2008, todo ello a la vista de la propuesta formulada por la Mesa de Contratación celebrada en fecha 10 de julio de 2018.

Resulta órgano competente para la adopción del presente acuerdo, el Gobierno de Zaragoza, según prevé el art. 14.1.g) de la Ley 10/2017, de 30 de noviembre, de Régimen Especial del municipio de Zaragoza como capital de Aragón, que atribuye a dicho órgano "las competencias ejecutivas y de gestión, en todos sus aspectos, relativas a la adquisición, gestión, administración, aprovechamiento y enajenación del patrimonio municipal y concesiones sobre los bienes, así como los acuerdos relativos a la aceptación de bienes, alteración de la calificación jurídica de los bienes, mutaciones demaniales, desafectación de bienes comunales, aprobación del Inventario y sus rectificaciones anuales, y adscripción y aportación de bienes a organismos autónomos, entidades públicas empresariales y sociedades mercantiles municipales".

En conclusión el Servicio de Administración de Suelo y Vivienda, en base a los informes obrantes en el expediente, tiene a bien elevar a Vd., para su consideración y posterior elevación del Gobierno de Zaragoza:

PRIMERO.- Declarar válida la licitación pública para la enajenación, por permuta a cambio de obra, con adjudicación a la oferta económica más ventajosa mediante una pluralidad de criterios, de la parcela C-2 de las resultantes del Proyecto de Reparcelación del Area F-51-3 en el Barrio de La Jota de Zaragoza, con objeto de destinarla a la construcción de 160 viviendas protegidas de Aragón, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los arts. 107.1 b) y 108 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Urbanística de Aragón, cumplimentando el destino previsto en los arts. 105.1 y 2 a) y c) de dicho cuerpo legal.

SEGUNDO.- Adjudicar a la Sociedad Cooperativa Aragonesa Oroel 2008 la propuesta de la Mesa de Contratación celebrada en fecha 10 de julio de 2.018, la parcela municipal objeto de la presente licitación pública, que a continuación se describen:

DESCRIPCION.- "Parcela urbana incluida en la manzana M.1.2 de la Unidad de Ejecución núm. 1 del Area de Intervención F-51-3 del Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza, formada por el bloque R-3, el bloque R-6, el bloque R-7 y parte del bloque R-8, con una superficie de cinco mil cuatrocientos cuatro metros con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (5.404,55 m2.) de los cuales 2.691,41 m2. Están destinados a espacios libres de uso privado bajo el régimen de uso mancomunado ubicados en la zona central de la parcela; 200,79 m2. a espacios libres de uso público ubicados en el límite Oeste de la parcela lindando con la zona verde (ZV-3) y en el límite Norte de la parcela lindando con la zona verde (ZV-2); y el resto, es decir, 2.512,35 m2. destinados a superficie edificable. Linda: Norte, con Unidad de Ejecución número 2 de la misma Area de Intervención y parcela destinada a zona verde (ZV-2); Sur, con vial denominado provisionalmente V-3, parcela C3 adjudicada al Ayuntamiento de Zaragoza, parcela C4 adjudicada ob rem a todos los propietarios de la manzana; Este, vial denominado provisionalmente V-1 y parcela C3 adjudicada al Ayuntamiento de Zaragoza; y Oeste, con parcela destinada a zona verde (ZV-3) y parcela C4 finca ob rem propiedad de las fincas de esta manzana."

TITULO.- Pertenece en pleno dominio al Ayuntamiento de Zaragoza en virtud de cesión obligatoria y gratuita derivada de la Ley Urbanística de Aragón, como consecuencia de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, mediante acuerdo del Gobierno de Zaragoza de fecha 29 de mayo de 2.009.

INSCRIPCION.- Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Zaragoza al tomo 3111, folio 104, finca registral nº 3628, e inventariada como bien patrimonial en el Inventario General de Bienes de la Corporación bajo el nº 3870-2.
LIMITACIONES CARGAS Y GRAVAMENES.-

• Libre de cargas y gravámenes en cuanto al aprovechamiento adjudicado correspondiente a la cesión del 10% del aprovechamiento medio.
• Sobre la superficie de espacios libres de uso privado de la parcela se constituye una mancomunidad de uso y disfrute junto con la finca resultante C3 incluida en la manzana M.1.2 de la Unidad de Ejecución.
• Esta mancomunidad de uso se regirá por las normas de constitución de la mancomunidad de uso, que se acompañan como anexo, sin perjuicio de la aprobación de los correspondientes Estatutos de Funcionamiento, una vez conocidos los usos concretos a los que se destinen estos espacios.
• La cuota de participación de esta finca en esta mancomunidad de uso y disfrute es de 91,38%.
• Los espacios libres de uso público se regirán por los artículos 55 a 58 de las Normas Urbanísticas del Plan Especial del ámbito por lo que su conservación será a cargo del propietario de la parcela.
• Gravada como predio dominante, en concreto a favor del bloque R-7.1 por una servidumbre de luces y vistas a la parcela C3 propiedad del mismo propietario, el Ayuntamiento de Zaragoza.

REFERENCIA CATASTRAL.- 8140901XM7184A0001YY.
APROVECHAMIENTO URBANISTICO.-

APROVECHAMIENTO Y OCUPACIONES DE LOS BLOQUES DE PARCELA C2 según P.E.R.I.

Se prevé una ocupación del 100% en plantas bajo rasante. Salvo el bloque R-6 los demás tendrán la planta baja diáfana y aporticada computando como una altura de planta más. Altura máxima 31,50 m2.
PRECIO DE ENAJENACION.- El precio de enajenación de la parcela C-2 de las resultantes del Proyecto de Reparcelación del Area de Intervención F-51-3, asciende a CINCO MILLONES TRESCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES EUROS Y TREINTA Y DOS CENTIMOS (5.309.863,32 Euros), de acuerdo con el informe emitido por la Unidad de Proyectos y Valoraciones II de fecha 12 de marzo de 2018.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en las cláusulas segunda, tercera y décima del Pliego de Cláusulas económico-administrativas que ha regido la presente enajenación mediante licitación pública, el precio del contrato se satisfará al Ayuntamiento de Zaragoza, en especie, mediante la transmisión en favor municipal de 36 viviendas protegidas de Aragón, con sus correspondientes garaje y trastero vinculados y que se localizarán en el bloque R-6 de la propia parcela enajenada, con las superficies, dimensiones y características de las viviendas en los términos que derivan de la oferta presentada por el adjudicatario que le vincula.

CUARTO.- El presente acuerdo, que se publicará en la web municipal, habrá de formalizarse en escritura pública de compraventa en la fecha que señalará el Ayuntamiento de Zaragoza, previo requerimiento efectuado por el Servicio de Administración de Suelo y Vivienda, una vez que haya quedado acreditado por parte del adjudicatario del contrato, el abono de la totalidad del precio del contrato más el I.V.A. correspondiente, es decir, hasta el momento en que se produzca la recepción definitiva de las viviendas, trasteros y garajes incluidos en su oferta económica, ubicados en el bloque R-6 de la finca, momento en el que se entenderán cumplimentadas las obligaciones existentes para ambas partes de acuerdo con la oferta presentada, con vinculación del adjudicatario a las mejoras propuestas.

No obstante lo anterior, el adjudicatario del contrato podrá solicitar de forma anticipada la formalización de la escritura pública de transmisión de dominio de la parcela municipal objeto de enajenación, previa aportación de la correspondiente garantía, mediante aval bancario que cubra el importe total del precio de la enajenación, o en su caso, mediante el establecimiento de condición resolutoria debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad sobre la finca objeto de enajenación consistente en la ejecución de las viviendas, trasteros y garajes ubicadas en el bloque R-6 en los términos derivados de la oferta económica presentada, y abone el IVA correspondiente en el momento de su devengo.

Sin perjuicio de ello, con anterioridad a dicha fecha, el adjudicatario del contrato deberá constituir garantía definitiva por importe equivalente al 5% del precio de adjudicación del contrato y abonar las tasas correspondientes por anuncios, entregando justificantes ante el Servicio de Administración de Suelo y Vivienda, todo ello en los plazos establecidos en el propio Pliego.

QUINTO.- La sociedad cooperativa adjudicataria del contrato, asume el contenido íntegro de los Pliegos de Cláusulas Económico-Administrativas y Cláusulas Técnicas Particulares que ha regido la enajenación de la parcela mediante licitación pública, así como el conjunto de derechos y obligaciones dimanantes del mismo y de la oferta presentada.

Asimismo, la entidad adjudicataria queda obligada al cumplimiento de las mejoras incluidas en la propuesta presentada en su oferta, que serán garantizadas mediante su inclusión en la escritura pública de transmisión de dominio público de las fincas, así como al cumplimiento de las características, tipologías constructivas y calidades previstas para las viviendas que se construirán en la parcela C-2 objeto de enajenación, tanto para aquellas susceptibles de transmisión a terceros como para las que habrán de ser transmitidas al Ayuntamiento de Zaragoza en concepto de precio que forman parte de su propuesta.

SEXTO.- Dar cuenta del presente acuerdo, para su conocimiento y efectos a la Dirección General de Administración Local del Gobierno de Aragón, de conformidad con lo dispuesto en el art. 121 del Decreto 347/2002, de 19 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamente de Bienes, Actividades, Servicios y Obras de las Entidades Locales de Aragón.

SEPTIMO.- Autorizar al Sr. Consejero de Urbanismo y Sostenibilidad, o miembro de la Corporación que legalmente le sustituya, para la fijación de plazos y fir­ma de cuanta documentación precise la debida efectividad del presente acuerdo.

Inmortal Ciudad de Zaragoza, a 11 de julio de 2018.

EL DIRECTOR DE SERVICIOS DE ESTUDIOS Y PROGRAMAS DE SUELO Y VIVIENDA, Fdo. Pedro Marín Ballabriga 

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